你好，我想问一下房地产行业的会计核算过程

一、设立时的核算 
（一）涉及的主要业务 

办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。 

（二）设置的主要帐户  

实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等  

（三）会计分录模板  

1、收到所有者投入资本时 

借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等  

贷：实收资本、股本等  

资本公积—资本溢价或股本溢价  

2、筹建期开办费发生时：  

借：管理费用、长期待摊费用  

贷：银行存款等  

二、取得土地时的核算  

（一）涉及的主要业务  

出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。 
 

（二）设置的主要帐户  

开发成本、无形资产、投资性房地产等  

（三）会计分录模板 


 

1、用于土地、商品房开发  

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费  

贷：银行存款等  

2、用于自建用房或暂时没有明确用途  

借：无形资产  

贷：银行存款等  

3、用于赚取租金 

借：投资性房地产  

贷：银行存款等 

三、房地产开发阶段的核算 

（一）涉及的主要业务 

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。  

（二）设置的主要帐户 

开发成本、管理费用、销售费用等 

（三）会计分录模板  

1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费  

贷：银行存款、应付酬工薪酬等 

2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。  

借：开发成本—成本对象—前期工程费  

贷：银行存款、应付酬工薪酬等 

3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 

借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 

应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 
 

贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等  

4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。  

借：开发成本—成本对象—基础设施建设费  

应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）  

贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 
5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。  

借：开发成本—成本对象—公共配套设施费 
 

应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）  

贷：银行存款等  

6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。  

借：开发成本—成本对象—开发间接费 
 

应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵） 

贷：银行存款、应付职工薪酬等  

7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用  

借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费 

开发成本—成本对象—公共配套设施费 

贷：预提费用 

8、发生借款费用，支付利息时  

借：开发成本—借款费用  

贷：银行存款 

9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 

借：管理费用 

贷：银行存款、应付职工薪酬等 


 

10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。 


 

借：开发成本—一期—公共配套设施费 


 

—二期—公共配套设施费 


 

贷：开发成本—会所 


 

开发成本—地下车库 


 

10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 


 

借：财务费用 


 

贷：银行存款 


 

（四）经典例题 


 

某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。 


 

会计分录： 


 

1、购进防火材料时： 


 

借： 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000 


 

应交税费—应交增值税（进项税额） 170000 


 

贷： 银行存款 1170000 


 

2、支付二期建筑工程款时： 


 

借： 开发成本—成本对象—建安工程费 5150000 


 

贷： 银行存款 5150000 


 

四、房地产完工阶段的核算 


 

（一）涉及的主要业务 


 

开发项目竣工结算 


 

（二）设置的主要帐户 


 

开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产 


 

（三）会计分录模板 


 

1、结转开发成本 


 

借：开发产品—一期 


 

贷：开发成本—一期 


 

2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 


 

借：管理费用 


 

贷：银行存款、应付职工薪酬等 


 

3、完工后发生借款费用，支付利息时 


 

借：财务费用 


 

贷：银行存款 


 

4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 


 

借：销售费用 


 

贷：银行存款等 


 

5、企业自用时 


 

借：固定资产 


 

贷：开发成本 


 

五、房地产销售阶段的核算 


 

（一）涉及的主要业务 


 

土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。 


 

（二）设置的主要帐户 


 

主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 


 

（三）会计分录模板 


 

1、商品房纳税义务发生 


 

（1）收款 


 

借：银行帐款/应收帐款 


 

预收帐款 


 

贷：主营业务收入 


 

应交税费——应交增值税（销项税额） 


 

或应交税费——简易计税 


 

（2）差额纳税 


 

一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款 


 

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 


 

贷：主营业务成本 


 

（3）结转销售成本 


 

借：主营业务成本 


 

贷：开发产品  


 

3、预收帐款处理 


 

（1）收到预售款时： 


 

借：银行存款 


 

贷：预收帐款 


 

（2）预缴税款时 


 

一般计税： 


 

借：应交税费——预交增值税 


 

贷：银行存款 


 

简易计税： 


 

借：应交税费——简易计税 


 

贷：银行存款 


 

4、收到保证金的处理 


 

借：银行存款 


 

贷：其他应付款 


 

5、价外收入的会计处理 


 

借：其他应付款/银行存款等 


 

贷：营业外收入—违约金 


 

其他业务收入—手续费收入 


 

应交税费—应交增值税（销项税额） 


 

或：应交税费—简易计税 


 

6、商品房自用 


 

借：固定资产 


 

贷：开发产品 


 

7、土地使用权对外投资 


 

借：长期股权投资 


 

贷：无形资产—土地使用权 


 

应交税费—应交增值税（销项税额） 


 

或：应交税费—简易计税 


 

营业外收入（差额）  


 

8、商品房出租 


 

（1）转为出租时 


 

借：投资性房地产 


 

贷：开发产品 


 

（2）收取租金时  


 

借：银行存款  


 

贷：其他业务收入 


 

应交税费—应交增值税（销项税额） 


 

或：应交税费—简易计税 


 

（3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时 


 

借：其他业务成本 


 

贷：投资性房地产累计折旧 


 

9、资金拆借 


 

（1）借出资金时 


 

借：其他应收款 


 

贷：银行存款 


 

（2）收到利息时 


 

借：银行存款 


 

贷：财务费用—利息收入 


 

应交税费—应交增值税（销项税额） 


 

10、期末应交税费—应交增值税处理 


 

（1）转出未交增值税 


 

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 


 

贷：应交税费—未交增值税 


 

（2）预缴税款抵减未交缴增值税 


 

借：应交税费—未交增值税 


 

贷：应交税费—预交增值税 


 

（3）申报后缴纳 


 

借：应交税费—未交增值税 


 

贷：银行存款 


 

11、购买增值税防伪税控设备时 


 

借：管理费用 


 

贷：银行存款 


 

借：应交税费—应交增值税（减免税款） 


 

贷：管理费用 


 

12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种 


 

借：税金及附加 


 

贷：应交税费——应交城市维护建设税 


 

应交税费——应交教育费附加 


 

应交税费——应交土地增值税 


 

应交税费——应交房产税 


 

应交税费——应交车船税 


 

应交税费——应交城镇土地使用税 


 

13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时： 


 

（1）印花税 


 

借：税金及附加 


 

贷：银行存款 


 

（2）耕地占用税 


 

借：在建工程（或无形资产） 


 

贷：银行存款 


 

（3）车辆购置税的核算 


 

借：固定资产 


 

贷：银行存款 


 

（4）契税的核算 


 

借：固定资产（或无形资产） 


 

贷：银行存款 


 

14、代扣代交个人所得税 


 

（1）计算时 


 

借：应付职工薪酬/应付利润 


 

贷：应交税费—应交个人所得税 


 

（2）上交时 


 

借：应交税费—应交个人所得税 


 

贷：银行存款 


 

15、交企业所得税 


 

（1）预缴时 


 

借：所得税费用 


 

贷：应交税费——应交所得税 


 

借：应交税费——应交所得税 


 

贷：银行存款 


 

（2）汇算清缴时 


 

借：以前年度损益调整 


 

贷：应交税费——应交所得税 


 

或相反分录 


 

（四）经典例题 


 

1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，两期建筑面积相同，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。 


 

借：开发成本—一期—开发间接费 100000 


 

应交税费—应交增值税（进项税额）17000 


 

贷：银行存款 117000 


 

按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分： 进项税额转出额=17,000÷2=8500 元 


 

借：开发成本—一期—开发间接费 8500 


 

贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500 


 

2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。 


 

2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。 


 

（1）在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。 


 

应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 万元 


 

借：应交税费——预交增值税  141.89 


 

贷：银行存款  141.89 


 

（2）纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。 


 

（3）销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。 


 

（4）纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额： 


 

销项税额=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62万元 


 

进项税额=110 万元 


 

应纳税额=371.62-110=261.62万元 


 

应补税额=261.62-141.89=119.73万元 


 

纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。 


 

会计分录： 


 

（1）借：预收帐款 5250 


 

贷：主营业务收入 4729.73 


 

应交税费—应交增值税（销项税额） 520.27 


 

（2）差额纳税  

一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款  

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）148.65 


 

贷：主营业务成本 148.65 

（3）取得了建筑服务增值税专用发票  

借：开发成本—B项目 1000  

应交税费—应交增值税（进项税额）110 

贷：银行存款   1110 


 

（4）月末结转 
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）261.62  

贷：应交税费—未交增值税 261.62 


 

（5）预缴税款抵减未交缴增值税 

借：应交税费—未交增值税 141.89 


 

贷：应交税费—预交增值税  141.89 

（6）申报后缴纳 


 

借：应交税费—未交增值税 119.73  

贷：银行存款 119.73