老师能否给我找找关于物流地产的成本核算资料

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2019-08-03 11:10

物流地产的成本分析，不是单单物流

苳苳老师 解答

2019-08-03 11:26

一、拿地成本与相关规费
        物流地产项目的拿地成本与相关规费主要包括土地出让金、土地契税、大市政配套费、供电、供水、供气、供暖配套费，以及其他政府规费等。拿地成本与相关规费的数额大小在很大程度上与政府是否给予优惠和减免紧密相关。因此，拿地成本与相关规费是物流地产商在拿地阶段应该与政府相关部门商务谈判的重点。
        二、产品标准化与成本标准化
        物流地产行业的发展趋势必然是要走产品标准化的道路，物流地产的产品线将会实现全面精细化。物流地产商应该针对不同区域、不同目标客户、不同市场需求研发与之相适应的产品线，并确定相应产品标准和交付标准，交付标准决定了与之相互匹配的成本投入，而客户敏感性分析又进一步决定了成本投入重点。因此，物流地产的产品标准化必然有助于推动物流地产的成本标准化。物流地产的成本标准化，一方面有利于提高物流地产项目的产品品质、缩短物流地产项目的开发周期，另一方面也有利于物流地产项目的成本标准化。
        在物流地产项目的产品定位阶段，物流地产商应该通过目标客户分析和精确的客户敏感性分析决定成本分配的原则。只有进行有效的分配成本，才能实现价值最大化。通俗地说，就是钱要花在刀刃上。
        三、设计全程成本管理
        物流地产商应该在物流地产项目实施前期确定项目成本上限，并在产品定位和概念方案设计、建筑方案设计、扩初及施工图设计全程实行限额设计，限额设计对于确保目标成本的实现至关重要。设计全程成本管理是指物流地产项目在设计阶段的成本管理，成本管控部门应当全程参与设计管理工作，全面推行限额设计，以避免因设计原因造成的无效成本发生。
        （一）项目前期执行计划
        物流地产商为了提高物流地产项目的设计质量，提升专项设计单位的价值贡献（优化布局、动线、功能、预埋件等），避免在日后施工过程中大量涉及变更而造成工期延误和无效成本发生，应当尽量推行物流地产项目“一次性设计”。
        物流地产商的成本管控部门在评审物流地产项目的前期执行计划时，应该特别关注专项设计（市政管网、绿化、消防等）单位的确定时间与建筑设计单位的确定时间的有效衔接，以避免因二者的不协同而造成无效成本，以及工期延误的发生。在通常情况下，为了做好各专项设计单位与建筑设计单位的有效搭接关系，处理好各专业设计的时间衔接，物流地产商应该在建筑设计单位确定后的一个月内确定各专项设计单位。
        （二）设计任务书与限额设计
        为了避免物流地产项目的设计职责出现“真空地带”，物流地产商的成本管控部门在评审设计任务书时，应特别关注设计任务书中关于设计界面的合约规划，明确各设计单位的设计范围，以及与相关设计的界面划分，主要包括建筑方案设计与后续施工图设计的分工、建筑设计与专项设计的整合。另外，物流地产商应该编制各阶段目标成本，并明确限额设计指标，提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求，签入设计合同。同时，物流地产商应该要求设计单位提供切实可行的设计概算，作为物流地产商评审设计的重要标准，超出限额设计则为不合格设计，需重新优化，达到限额标准方可通过。
        物流地产项目在限额设计实施过程中，面临的最为常见的问题有两类。其一，由于物流地产项目开发周期方面的要求，使得物流地产商无法及时有效核算限额指标，最终致使无法实现限额设计。对此，通常的解决办法是分阶段设计、分阶段提供设计成果，基坑支护提前设计并进行方案认证、试桩、先基础及底板后地上、标准层抽检、结构重点抽检等措施。其二，由于设计单位提供指标的准确性不够，导致限额指标超标。对此，通常的解决办法是物流地产商在前期就应该对设计单位进行充分考核，尤其是对其业绩及已实施项目进行考核，特别是重点考核设计单位类似项目实施经验，同时，还要指定设计专业团队。除此之外，为了实现限额设计，物流地产商还应该对设计成果分阶段组织人员集中核算，充分调动咨询公司人力，重点抽查限额设计。
        （三）设计单位选择与清单设计招标
        物流地产商的成本管控部门在选择设计单位时，应该做好供方管理，除了要关注设计费及建筑设计的创意能力外，还需要特别关注物流地产商拟建项目的产品定位标准、设计单位已有业务饱有量及设计周期、设计单位在结构和机电设计方面的能力、设计单位在服务意识、成本意识、责任意识和图纸质量等方面的市场口碑等方面的情况。只有基于以上分析的基础之上，物流地产商的成本管控部门方能做出正确的设计供方履约评估结论。另外，在设计费的洽谈过程中，物流地产商的成本管控部门一定要向设计单位明确设计界面和分工职责。
        物流地产项目扩初设计及施工图设计单位的招标，应该考虑采取清单设计招标方式，以确保实现限额设计。具体来说，物流地产商提供单价清单，参加投标的设计单位对单体设计计算出相关工程量，再根据物流地产商提供的单价清单编制设计概算，作为设计单位评标依据。在满足技术要求的前提下，最经济的方案优先中标。
        （四）设计启动
        物流地产商为了缩短物流地产项目的开发周期，提高资金周转率，应该将项目概念方案设计工作提前到项目可行性研究报告编制及拿地前就启动。
        物流地产商为了避免物流地产项目日后大量的设计变更，单体建筑设计工作的启动必须待项目概念方案设计、市场调研、产品策划、项目初步定位完成后方可进行。
        （五）设计与成本的管理接口
        1.设计评审和成本优化
        物流地产商的技术研发部门应该负责设计评审工作，主要包括对设计图纸的技术部分和经济部分的评审。物流地产商的成本管控部门应该参与设计图纸的经济性评审，并积极进行成本优化。
        2.标准化建设
        物流地产商的成本管控部门应该参照物流地产项目设计图纸的经济性评审成果，以及招标过程中暴露出来的设计问题，积极开展物流地产项目部品部件设计的标准化建设，为物流地产商提升设计管理和成本管控水平提供有力抓手。
        3.产品技术标准和战略成果引进
        物流地产商的技术研发部门和成本管控部门应该督促设计单位遵从国内外物流地产领域先进的相关产品技术标准，并尽可能在物流地产商战略供应商品牌库中选择合适的材料或设备。
        4.清单编制
        物流地产项目工程量清单编制过程中，物流地产商应该关注、审核各专业工作界面的划分和搭接。例如，机电安装与内装修工作界面的划分和搭接；土建、机电安装、幕墙之预埋件工作界面的划分和搭接；消防与空调的防排烟工作界面的划分和搭接等，以及设计的错、漏、碰、缺和重复问题。
        5.设计交底
        物流地产商应该在设计交底之前要做好施工图会审工作，尽量要在施工之前改正设计的错、漏、碰、缺，避免因设计不合理而造成的变更费用。
        6.成本预警
        物流地产商的成本管控部门应该积极参与设计图纸的过程评审，评审设计单位编制的方案估算、扩初概算，及时提出超支预警。
        （六）设计进度控制
        物流地产商如果能够确保物流地产项目的设计进度，则对有效控制资金成本、顺利开展招标采购工作，乃至按计划完成整个项目都会起到关键作用。一般来说，物流地产商和设计单位都可能造成图纸滞后。就物流地产商一方来说，如果其产品定位含糊或反复调整、报批不及时、决策滞后、招商要求改变、专项设计滞后等，都会导致图纸滞后。就设计单位一方来说，如果其设计方案不能满足政府和物流地产商的要求、设计进度滞后等，也都会引起图纸滞后。物流地产商的成本管控部门应该了解物流地产项目的设计进度并控制付款节奏，若发现图纸滞后，或为赶工期，不等政府批文就提前开展后阶段设计工作的，应该评估此阶段设计费用增加的风险，并及时提示风险。
        （七）一次性设计和专项设计协同
        物流地产项目的规划设计除了概念方案设计、建筑方案设计、扩初及施工图设计之外，还包含诸如市政管网设计、消防设计等专项设计，为了有效避免各专业出图时间和细部的矛盾和错、漏、碰、缺，消除由此造成的设计变更和无效成本发生，物流地产商应该推行物流地产项目“一次性设计”。对于特大型物流地产开发项目，物流地产商应该在设计合同中就明确施工图设计单位为设计总协调单位，由其协同和整合各专项设计工作。
        物流地产项目“一次性设计”要求各专业设计的启动时间、资料递交相互搭接，建筑施工图最终要能反映各专项设计、物流行业、主流客户的细化要求。物流地产商在编制项目前期执行计划时，应该要求专项设计单位确定的时间节点与主体建筑设计单位确定的时间节点相互匹配。在建筑设计单位确定的同时，或紧接着就要提醒相关部门及时准备专项设计任务书和“一次性设计”总体计划，并立即开展上述专项设计单位的推荐及招标工作。
        （八）设计合同管理
        物流地产商应该严格按照设计合同开展物流地产项目设计合同管理工作，并且按照合同约定跟进相关奖罚。一般来说，设计合同管理主要管理四个方面。一是管好限额设计，要结合工程量清单，验证设计单位完成的设计方案是否在限额设计指标之内。二是要管好设计变更，在审核日常变更签证时，要找出设计错、漏、碰、缺造成的设计变更，统计由此造成的无效成本金额。三是要评估设计单位的履约能力，主要是设计单位的配合程度，以及设计单位对设计周期的控制能力。四是要监控好其他合同约定的违约事项，比如设计交图延迟、外立面效果不符等。
        四、设计评审与成本优化
        物流地产项目的设计评审与成本优化应该遵循四项优化原则。第一，物流地产商应该确保设计方案与项目定位相互匹配，考量设计方案是否与拟开发物业的产品定位、交付标准及地域特点相互匹配。第二，物流地产商应该确保设计方案能够以客户价值为中心，通过比较不同设计方案所带来的品质、效果、效益（租金或售价）、成本（物业管理、运营成本），兼顾长期利益和短期利益的平衡，从中选择性价比最高的设计方案和部品，而不宜片面追求效果，或片面追求低成本。第三，物流地产商应该针对物流地产项目设计做到持续优化，在各阶段和各单项设计中，都应该持续开展方案优化工作。第四，物流地产商应该针对物流地产项目成本做到动态测算，要在各设计阶段的评审过程中全面测算成本，及时计算各项成本指标，测算项目收益。
        （一）概念方案设计评审与成本优化
        物流地产项目概念方案设计阶段的成本控制重点主要是在建筑和结构两个方面。其一，物流地产商在启动概念方案设计之前应该会同物流地产项目规划设计和营销策划等专业部门的意见，共同探讨产品类型组合方案，做出单一或组合产品及其不同组合方案的成本估算和租售收入测算，用来指导物流地产项目概念方案设计，形成较为详尽和准确的最优产品组合。其二，物流地产商应该结合物流地产项目的周边环境，合理确定不同地域的不同产品组合，确保产品租售利润和土地价值实现最大化。其三，物流地产商应该注意国家已发布新的物流地产项目建筑面积计算规范，避免因“虚报面积”而招致的政策风险。其四，物流地产商应该结合物流地产项目周边道路、市政管网的情况，在科学合理的前提下按照土方费用最小化的原则确定场地标高。在土方工程实施前，物流地产商应结合项目现场等高线与拟建建筑的标高图纸，根据二者标高差，计算出整个项目的土方挖填量、挡土墙及护坡成本。其五，物流地产项目总图规划应该综合考虑项目开发周期和永久建筑、临建、交通的合理布局，避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临店、临时道路的重复建设。
        （二）建筑方案评审与成本优化
        物流地产项目建筑方案评审与成本优化主要包括对建筑和结构设计的方案评审与成本优化，以及对设备安装设计的方案评审和的成本优化两个方面。
        1.建筑和结构设计的方案评审与成本优化
        物流地产商在建筑方案设计阶段针对物流地产项目建筑和结构设计的方案评审与成本优化主要包括以下七个方面，分别是建筑方案选型、确定合理层高、控制窗地比、优化外墙设计、优化比选屋面等的具体做法、节能方案、结构方案优化。
        （1）建筑方案选型
        物流地产商应该评估物流地产项目建筑方案设计的平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑的不合理布置带来结构成本的增加。高层仓库单体尽量选择对称形式。考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件应该尽量减少。
        （2）确定合理层高
        物流地产商应该结合物流地产项目租售收入和开发成本等因素来确定仓库的层高，选择性价比较优的仓库层高，并计算层高每增加0.1米，造价增加的绝对值及其占到该层造价的百分比。
        （3）控制窗地比
        物流地产商应该通过节能估算指标来控制窗地比，一旦物流地产项目节能审查通不过，物流地产商的优化方法首先应该是减少开窗面积，或调整选材，比如保温层厚度，或铝合金窗改成塑钢窗，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。在物流地产项目单体方案确定后，物流地产商应该估算不同单体仓库的窗地比，合理控制产品窗地比，是否开窗或开窗大小需要与设计单位一起沟通，窗地比应该不超过同类产品经验值。
        （4）优化外墙设计
        物流地产商应该熟悉目前物流地产领域不同产品外墙的不同做法，及其价格表和常用外墙材料的适用性能，关注外墙施工的复杂程度，提出物流地产项目外墙设计的改进建议，以便减少造价。
        （5）优化比选屋面等的具体做法
        物流地产商应该优化比选屋面等部位的具体做法及价格。例如，地下室底板及外墙防水部位应该尽量选用渗透防水结晶、水泥基复合防水涂料等较为经济适用的防水材料。地下室顶板、外墙、屋面等部位应该综合考虑当地市场，选用较为经济适用的防水材料，并在符合设计规范和防水等级的前提下，尽量采用结构自防水与单道防水层结合的防水方案。
        （6）节能方案
        物流地产商应该尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。通过合理的窗墙比来实现节能达标，通过墙体材料来实现节能达标，并控制节能取值范围。物流地产项目在中国南方地区应该尽量采用外墙内保温、加气砼砌块保温等，并明确屋面构架、楼梯间、突出外墙装饰墙柱（热桥除外）等不必要保温的部位。
        （7）结构方案优化
        物流地产商应该在物流地产项目结构平面确定后审核项目柱网布置和结构形式，选择最优结构方案，并减少挑板、外挂装饰钢构件数量。
        2.设备安装设计的方案评审与成本优化
        物流地产商在建筑方案设计阶段针对物流地产项目设备安装设计的方案评审与成本优化主要包括以下三个方面，分别是对供电设备安装设计、供水设备安装设计、合理设置消防分区等方案的评审和成本优化。
        （1）供电设备安装设计
        物流地产商应该估算物流地产项目配电设备（高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置的不同方案的经济合理性。由于涉及到供电等垄断行业，因此，物流地产商一定要提前关注到物流地产项目供电设备的安装设计，根据场地实际情况对不同设计方案进行成本测算，以避免成本优化不到位。若等到物流地产项目方案已经定案并报批通过，物流地产商就很难再对其进行优化了。物流地产商应该将所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设置在同一房间内，以确保在符合规范要求的条件下供配电设备之间距离最短，以减少供配电设备之间的连接线路。
        （2）供水设备安装设计
        物流地产商应该在评审物流地产项目供水方案时，重点考虑建造水泵房的必要性。在现阶段，采用建设水泵房来解决供水的方式往往较为节省成本。如果物流地产项目必须建造水泵房，物流地产商应该考虑建造水泵房的位置及占用空间。
        （3）合理设置消防分区
        物流地产项目在符合消防要求的前提下，应该最大限度地布置消防分区。在布置防火分区时，物流地产商应该注意不同类型仓库产品的区别。此外，物流地产商应该尽量利用建筑墙体来设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离的方法设置消防分区。从成本角度考虑，物流地产项目应该尽量减少不必要的消防喷淋系统的设置。
        （三）扩初设计评审与成本优化
        物流地产项目扩初设计评审与成本优化主要包括对建筑和结构设计的方案评审与成本优化，以及对机电安装设计的方案评审和成本优化两个方面。
        1.建筑和结构设计的方案评审与成本优化
        物流地产商在扩初设计阶段针对物流地产项目建筑和结构设计的方案评审与成本优化主要包括以下五个方面，分别是明确结构含量控制指标、选择最优基础形式及埋深、明确合理结构布置并复核结构参数、结构含量，以及复核窗地比、外墙材料等其他方面。
        （1）明确结构含量控制指标
        物流地产商应该在物流地产项目扩初设计任务书中明确结构含量的设计限额。结构含量的设计限额中需要将物流地产项目的各部位含量进行细化，便于以后估算控制。
        （2）选择最优基础形式及埋深
        物流地产商应该审核设计单位根据详勘报告初步估算进行设计的基础类型及基础设计的经济合理性。在一般情况下，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础（有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。
        （3）明确合理结构布置并复核结构参数
        物流地产商在进行桩基选型时应该综合考虑项目所在地普遍选用桩型、地质条件。例如，在中国北方地区，较常用的是粉煤灰碎石桩、夯扩桩等。物流地产商应该与设计单位就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理的结构形式、合理的柱网布置、合理的结构构件尺寸、合理的结构计算参数、安全的最经济的结构参数。其中，物流地产商应该重点审查结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。
        （4）结构含量
        物流地产商应该在设计单位正式出施工图纸之前，根据设计单位提供的设计电子稿或者白图，计算混凝土含量，要保证将混凝土含量控制在限额指标内。只有估算结果符合目标成本要求后，方可正式出施工图纸。如果局部或者全部指标都超标，就需要分列细项详细分析超标部位原因，推进设计优化工作完成。
        （5）其他方面
        物流地产商应该复核窗地比、外墙材料等指标，确保花费控制在目标成本内，并对节能方案进行估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案。在立面方案已经确定的情况下，物流地产商进行节能方案选择的经济性优先顺序应该为：减小窗墙比、加厚外墙砌体材料、外墙聚苯颗粒砂浆、外墙保温板、采用LOW-E玻璃。此外，物流地产项目的屋面应该尽量采用结构找坡，减少建筑找坡造价，以降低成本。
        2.机电安装设计的方案评审与成本优化
        物流地产商应该估算比选高压柜、低压柜的不同品牌、型号以及不同组合方案下的价格。在多数情况下，物流地产商应该与项目所在地的电力公司协商，采取电力公司指定品牌，并委托电力公司购买，往往可以降低成本。同时，物流地产商还应该对变压器（不同单台容量）组合方案进行比选，对配电主干线路的不同材料、不同敷设方式、不同走向方案进行比选，并优化室外供配电线路设计。
        （四）施工图设计评审与成本优化
        物流地产项目施工图设计评审与成本优化主要包括三个方面。
        其一，物流地产商应该力求设计单位按照交付标准的要求编写施工图做法，确保工程做法与交付标准统一，避免因两者不一致造成拆改。物流地产商还应该根据项目定位、产品类型选择材料部品，详细深化保温节点做法及保温厚度，在符合节能保温设计规定的基础上，尽可能减少外立面线条等造型外保温，从而降低造价成本。
        其二，物流地产商应该做到物流地产项目建筑、结构、安装等各专业设计的协调一致，以减少错、漏、碰、缺等情况的出现，还应该利用编制工程量清单的契机，赶在工程项目开工前充分了解项目设计意图，明确项目质量要求，将图纸上存在的问题、错误和专业之间的矛盾尽最大可能在工程开工之前予以解决。
        其三，物流地产商应该审查物流地产项目建筑平面图、立面图、剖面图之间关系是否存在矛盾或标注是否遗漏，平面尺寸是否存在差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸