老师，请问一下商业地产如何缴纳土地使用税？

你好，参考下面的，
1.有合同的情况

依据财税〔2006〕186号《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

从这个文件中，需要我们关注出让或转让合同，在有可操作性的前提下，我们是否考虑在出让或转让合同中加入约定交付土地的时间，有利于降低土地使用税的税负。

房开企业如从政府取得土地，对土地的时间往往不能主导把握那么精准，我们也可以拓展了解一些其它省份有关土地使用税的开始交纳时间，在本省没有相关明确政策的前提下，可以与税务机关进行沟通。

《海南省地方税务局关于土地使用税有关问题的通知》(琼地税发[2009]57号)中规定，对因政府规划等原因，造成纳税人有证却无法使用土地，并且纳税人已履行了应有责任的情况，纳税人能够提供县级以上(含本级)人民政府或国土、规划等部门文件证明的，经直属地方税务局审核，不征收土地使用税。

《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知》(渝地税发[2011]111号)中则根据不同的土地交付主体作了区别处理，即对于从土地行政主管部门取得的土地，采用“实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先”的处理原则，而对于其他主体之处受让取得的土地，按照财税[2006]186号中的规定执行。

2.没有合同、未取得产权证而实际占用的情况，

对房地产开发企业虽未取得土地使用证书，但已通过一定的方式取得或拥有了土地的实际使用权，且已开始实施开发利用的土地，以房地产开发企业已实施开发利用土地之次月起为纳税义务发生时间。

已实施开发利用的土地，是指房地产开发企业对所取得或拥有土地使用权的土地，已经开始实施改变了原有土地的地上形态的土地。如:在土地上进行撤迁、对土地进行平整、在地上开始工程施工等。
3.特殊的开始交纳时间

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税:

(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税;

(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税

这是一项特殊优惠政策，如果房地产开发企业征用的是耕地才能享受，实务中往往交了耕地占用税，却不是耕地占用的主体非农用地转用审批文件中标明的建设用地人，从政策上是不享受自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税的;我们来看下具体文件:国家税务总局公告2014年第74号《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

二、房地产企业土地使用税计算的终止时间



房地产企业的土地使用税终止时间，应为房产、土地实物交付与房产、土地权利变化敦先较为合理,可以从总局的两个文件结合来理解:

第一个文件:财税[2008]152号《关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题》

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

第二个文件 、依据国税发(2003)89《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》，关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定，

(1)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

通常情况房地产开发企业产权证转移时间要晚于房屋交付时间，文件二中购买购置新建商品房自房屋交付次月计征城镇土地使用税，与文件一中房产实物权利状态发生变化的当月末终止刚好时间完美衔接，印证了我们的观点。

实务中，对于房地产开发企业终止土地使用税交纳的时间各地税税机关的处理不统一，注意以主管局准，没有地方规定，以上述总局两个文件沟通解决。

举例看下实务中土地使用税终止时间的三种观点

观点一、签订销售合同日期为终止时间

桂地税字[2009]117 号《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知 》对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

观点二、以房产交付日期为终止时间

新地税法【2013】10 号《**维吾尔自治区地方税务局关于房地产开发企业城镇土地使用税有关问题的公告》规定，房地产开发企业城镇土地使用税缴纳的终止时间为:房地产开发企业同购房者签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间的次月。

观点三、以办理产证日期为终止时间

豫地税发[2006]84号河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》的通知房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。

房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。