开工时间和竣工时间对土增税有影响吗

广东省税务局2019年第5号公告《广东省税务局土地增值税清算管理规程》第七条规定：

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。


深圳市税务局2019年第8号公告《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：

第十五条对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。

广东省与深圳市的这两个土增税清算管理规程都明确规定了是取得的最后一份销售（预售）许可证的时间起算，满三年仍为销售完毕的，税务局可要求纳税人进行土地增值税清算。这个项目是在广东省的一个三线城市，所以这个客户可依据此文件与税务局进行沟通，在公寓销售完成后先不与税务局进行土增税清算，直到取得商业、办公的预售许可证满三年后，再进行土增税清算。换言之，就是可在项目整体销售达85%以上时才进行土增税清算。

当然，也不是说这个缓建的时间可以无限期拖延，已销售的公寓就可以一直不进行清算。首先整体项目已经进行立项和报批报建，土地出让合同也会标明开工和竣工的时间，没有在规定的时间内完成有可能会被政府处罚、甚至有可能会被收回土地使用权。并且，广东省和深圳市的这两份文件对此问题都有一个兜底条款：

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。拖的时间过长，税局也是完全有理由要求纳税人进行土增税清算的。