一般纳税人销售不动产的增值税税率是多少 ？如何计算

一般纳税人营改增后销售不动产的会计处理与增值税申报

财政部2016年22号文《关于印发《增值税会计处理规定》的通知》 的颁布，可以说是2016年营改增延续的文件，也是广大纳税人企盼已久的政策，作为财会[2016]22号文带来了那些变化那？从今天开始本人就相关变化科目的使用，逐一进行解读。

财会[2016]22号文规定：增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。和原规定比较增加了“预交增值税、待抵扣进项税额、待认证进项税额、待转销项税额、增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税”等一级明细科目。

今天就一般纳税人转让不动产“预交增值税”科目解读如下：

按照财会[2016]22号文的规定“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

总局2016年14号公告中明确“纳税人转让不动产，要向不动产所在地主管地税机关预缴税款”，预征率为5%。

例一、某企业一般纳税人，营改增后转让营改增前取得不动产，该不动产取得时价款200万，转让价款305万，已提折旧120万，选择简易计税。

会计处理：

固定资产转清理时：

借：固定资产清理  80

    累计折旧      120

 贷：固定资产     200

预缴增值税时：（能提供相关扣除凭证）

借：应交税费---预交增值税  5

 贷：银行存款              5

预缴增值税时：（不能提供相关扣除凭证）

借：应交税费---预交增值税    14.52

 贷：银行存款                14.52

结转清理损益时：

借：银行存款     305

 贷：固定资产清理   80

     营业外收入     210.48

     应交税费---简易计税  14.52

结转差额计税时：

借：应交税费---简易计税  9.52

 贷：营业外收入  9.52

税额计算及申报：

向不动产所在地的地税机关预缴额：（305-200）/（1+5%）X5%=5万元。填增值税预缴税款表；提供税务部门监制的发票或法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书或原契税完税凭证。

向机构所在地主管国税机关申报销售额：305/（1+5%）=290.48万

向机构所在地主管国税机关申报的税额：（305-200）/（1+5%）X5%=5万元。

向机构所在地主管国税机关申报的预缴税额：5万元。

附表一第9列9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列9b行、第12列9b行200、第13列9b行105、第14列9b行5。

主表第5行290.48、第21行5、28行5。

附表三第5行和附表四第4行据实填列。

注：此情况下地税得实惠，国税空申报。

例二、某企业一般纳税人，营改增后转让营改增前取得不动产，该不动产取得时价款200万，转让价款305万，已提折旧120万，选择一般计税。（与转让营改增后取得的不动产处理一致）

会计处理：

固定资产转清理时：

借：固定资产清理  80

    累计折旧      120

 贷：固定资产     200

预缴增值税时：（能提供相关扣除凭证）

借：应交税费---预交增值税  5

 贷：银行存款              5

预缴增值税时：（不能提供相关扣除凭证）

借：应交税费---预交增值税    14.52

 贷：银行存款                14.52

结转清理损益时：

借：银行存款     305

 贷：固定资产清理   80

     营业外收入     194.77

     应交税费---应交增值税（销项税）  30.23

税额计算及申报：

向不动产所在地的地税机关预缴额：（305-200）/（1+5%）X5%=5万元。（注意：此处按差额用5%换算）

增值税预缴税款表、税务部门监制的发票或法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书或原契税完税凭证。

向机构所在地主管国税机关申报销售额：305/（1+11%）=274.77万

向机构所在地主管国税机关申报的销项税额：305/（1+11%）X11%=30.23万元。

向机构所在地主管国税机关申报的预缴税额：5万元。

附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23。

主表第1行274.77；第11行30.23；第28行5。

附表四第4行据实填列。

例三、某企业营改增后转让营改增前自建不动产，转让价款305万，自建成本200万，已提折旧120万，选择简易计税。

固定资产转清理时：

借：固定资产清理  80

    累计折旧      120

 贷：固定资产     200

预缴增值税时：

借：应交税费---预交增值税    14.52

 贷：银行存款                14.52

结转清理损益时：

借：银行存款     305

 贷：固定资产清理   80

     营业外收入     210.48

     应交税费---简易计税  14.52

税额计算及申报：

向不动产所在地的地税机关预缴额：305/（1+5%）X5%=14.52万元。（注意：此处用全额5%换算，并且不用提供相关扣除凭证）

增值税预缴税款表

向机构所在地主管国税机关申报销售额：305/（1+5%）=290.48万

向机构所在地主管国税机关申报的税额：305/（1+5%）X5%=14.52万元。

向机构所在地主管国税机关申报的预缴税额：14.52万元。

附表一第9列第9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列305。由于转让自建不动产不允许扣除相关价款，所以、第12、13、14列不用填。

主表第5行290.48；第21行14.52；第28行14.52.

附表四第4行据实填列。

例四、某企业营改增后转让营改增前自建不动产，转让价款305万，自建成本200万，已提折旧120万，选择一般计税。

固定资产转清理时：

借：固定资产清理  80

    累计折旧      120

 贷：固定资产     200

预缴增值税时：

借：应交税费---预交增值税    14.52

 贷：银行存款                14.52

结转清理损益时：

借：银行存款     305

 贷：固定资产清理   80

     营业外收入    194.77

     应交税费---应交增值税（销项税额）  30.23

税额计算及申报：

向不动产所在地的地税机关预缴额：305/（1+5%）X5%=14.52万元。（注意：此处用全额5%换算，并且不用提供相关扣除凭证），填增值税预缴税款表。

向机构所在地主管国税机关申报销售额：305/（1+11%）=274.77万

向机构所在地主管国税机关申报的销项税额：305/（1+11%）X11%=30.23万元。

向机构所在地主管国税机关申报的预缴税额：14.52万元。

附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23、第11列305。由于转让自建不动产不允许扣除相关价款，所以、第12、13、14列不用填。

主表第1行274.77；第11行30.23；第28行14.52.

附表四第4行据实填列。

注意：如果当期预缴增值税没抵完，转入到“未交增值税”的借方。

新光点评：

1.掌握税法规定的规律：

简易计税的预缴额，当期全抵掉；一般计税的预缴额，看当期进项的多与少；

转让取得的不动产，简易计税地税得实惠，国税白申报；

转让自建不动产不能差额计税；

预缴时不管简易计税还是一般计税都用5%做换算；

取得的不动产，售价小于取得价，就不用预缴增值税和也不用缴纳增值税，但得申报。

2.准备好相关资料：

国家税务总局2016年14号公告“税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证”。

国家税务总局2016年73号公告“纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除”。

3.企业所得税申报：

按照不含税金额确认所得税的收入；

转让取得的不动产，售价小于取得价不纳增值税，但不见得不缴纳企业所得税，企业所得税的所得额是不含税售价减计税基础而不是取得时的价款；

如果所得额是负数（卖亏了）想着要申报资产损失。