请问老师：1、支付的土地拍卖佣金可以计入“开发成本-土地价款吗？ 2、工程项目部财务人员工资是计入”开发间接费”还是计入“管理费用”？如果项目单独建账与公司统一建账相关会计科目有区别吗？ 3、房地产公司安置及拆迁支出未取得发票，私人收据领条可否计入拆迁补偿款？挖土机等拆房支出是计入”建筑工程施工费”还是入“拆迁补偿费-安置及拆迁支出”，未取得发票可否计入外账？

<p>你好！1.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）项：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。<br/></p><p>&nbsp; &nbsp; 根据上述规定，房地产企业通过拍卖行竞拍取得土地使用权而支付给拍卖行的佣金，应计入开发产品计税成本。<br/></p><p>2.如果是项目组的专职会计，可以记录项目的成本中，不在管理费用科目下核算。<br/></p><p><br/></p><p>3.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本。<br/></p><p>（一）根据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规定＞的通知》（国税发[2009]91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：(1)拆迁补偿合同或协议；(2)被拆迁人的身份证复印件；(3)被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；(4)支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；(5)其他相关资料。<br/></p><p>（二）对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。<br/></p><p>（三）对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：<br/></p><p>1．自行拆迁。对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。<br/></p><p>2．委托拆迁。对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定补缴契税。《营业税税目注释（试行稿）》（国税发［1993]149号）还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无须向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。<br/></p>