房地产商住房土增清算中，销售的车位纳入商业商铺内清算吗？还是纳入住房清算？


海底贰万里
阅79转12020-10-14分享收藏
     按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：

一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？

地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。

因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。二是按套内建筑面积，因为车位本身是一种配套设施，只是由于土地增值税分类型清算的原因，强制要分类归集成本、费用，如果车位按套内面积加上共有面积来分摊共同成本，会导致地下车库分摊的成本过多，甚至出现车位的成本大于销售收入的情况，不太合理。

实际清算中，车位是按“大面积”还是“小面积”分摊对纳税人更为有利，取决于项目的具体情况，在上级没有明确规定的情况下，为减少税、企争议，笔者建议不如由纳税人自行选择分摊方式，保持各分期项目的分摊方法统一即可。

二、纳入地下车位分摊的项目共同成本有哪些？是否包括小区的基础设施费、公共配套设施费等？

土地增值税清算时，归属为项目的共同成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。对于哪些成本需纳入地下车位分摊的基数，各方理解不一致。

实际清算中，为降低具体项目税负，纳税人提出的诉求有：1.地下施工部分，包括地下室工程、桩基础工程全部是地下车位的成本，不在地上建筑中分摊。2.地下车位不应分摊小学、幼儿园等公共配套设施成本，因为地下车位与地上房屋不同，并不是小学、幼儿园的受益主体。3.地下车位只应分摊建筑安装工程费，其他成本跟地下车位的建设并非直接相关。4.地下车位应作为公共配套设施费直接扣除，不应单独核算成本。
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