已完工房地产项目改建涉及的土地增值税、企业所得税处理

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。关于房地产开发企业开发品留作自用的问题。《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发[2010]167号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产开发品留作自用并转为固定资产的，不计征土地增值税。同时不扣除相应的成本费用。待固定资产转让时，再按规定征收土地增值税。《青岛市地方税务局关于印发的通知》（青地税发[2008]100号）规定，第十条开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：（一）将开发产品转作开发企业固定资产的；（二）从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。第十五条开发企业将开发产品转为企业自用或用于出租的，凡符合本办法第十条第二款规定的，出售时依法不列入国家规定的清算范围，应按转让旧房及建筑物的税收规定计算缴纳土地增值税。依据上述规定，房地产开发企业将开发酒店留作自用并转为固定资产，同时使用年限一年以上，酒店改扩建后若出售，依法不列入土地增值税清算范围，应按转让旧房及建筑物的税收规定计算缴纳土地增值税，不适用加计扣除政策。2、3、关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。，房地产开发企业对原有酒店不拆除提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。