中嘉创新实业集团旗下北京辉煌房地产有限公司为增值税一般纳税人，2021年销售其2016年1月取得的普通标准住宅楼，适用简易计税方法，该项目总面积2万平方米，支付土地使用权价款8500万元，发生拆迁补偿费1000万元、直接建筑成本6000万元、绿化工程费用200万元、利息费用520万元（利息费用未超过同期银行贷款利率，但无法提供金融机构证明）、管理费用1100万元、销售费用800万元。房地产开发企业开发房地产时发生的开发费用准予扣除的比例为国家规定的最高比例。公司营销部门制定出两种方案：第二种方案是以12900元单位平均售价挂牌。为什么方案二的应交土地增值税为0呢

暖暖老师

职称：中级会计师,税务师,审计师

2022-11-10 09:56

土地成本8500
开发成本1000+6000+200=7200
开发费用（8500+7200）*0.1=1570
加计扣除（8500+7200）*0.2=3140
税金2*12900=25800*0.09*0.1=232.2
扣出项目合计是
8500+7200+1570+3140+232.2=20642.2

暖暖老师解答

2022-11-10 09:59

增值额是2*12900-20642.20=5157.8
增值率是5157.8/25800*100%=19.99%
普通住宅增值率小于25%可以免土地增值税

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