“营改增”后房地产企业避免税负影响的有效对策？

一、营改增对房地产业的影响 
(一)营改增对房地产业的积极影响 
1、不动产抵扣加速更新改造 
“营改增”之后，由于企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税，企业将更愿意增加不动产方面的投入。 
2、商业地产购买需求被激发 
房地产纳入营改增范围另一个重大利好是对商业地产。营改增将有利于促进商业地产的去库存。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算，这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。去年全国商业地产的交易量达到2560亿元，创下历史新高；国内企业占到八成的比例，外资占两成。目前国内约有15万家国有企业，这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的，由于金融和服务企业也被纳入营改增范围，这可能会引起包括保险公司在内的大量中国金融机构由租改购的效应，保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。 
3、土地抵扣可增加获利空间 
在房地产开发成本中，土地出让金一般占整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块。“营改增”后，土地可被视为抵扣项目，这将有利于开发商减轻缴税负担。例如：某楼盘房价每平米1万元，土地成本每平米0.5万元，增值税销项税额为（1-0.5）/1.11*11%=0.05万元，不考虑其他任何抵扣，这家企业的税负已经降到了5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣，该房地产企业有望减税。当然，如果土地成本的比重很低，而相应的抵扣又不足的情况下，房产企业的税负还是较重的。 
4、改善房地产企业现金流 
营业税下，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变减轻了地产企业的资金压力，有利于提高房地产企业的现金流通率。对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。 
5、二手房税负略有下降 
二手房销售由于价内税与价外税计税依据的不同，税负将略有下降。比如，购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元，相比少交2400元。 
（二）“营改增”对房地产业的其他影响 
1、税负增减无法定论 
“营改增”之前，房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息，“营改增”铺开试点后，房地产业将按销项与进项的差额，按11%的增值税税率来缴税。 
从税率来看，增值税税率看上去比营业税税率有所提高；但营业税是按营业额全额征收，而增值税是按差额来征收的。这其中的关键，在于获得进项的抵扣。有预计数据显示，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元（营业税）减少至3340亿元（增值税），下降幅度约为15%。 
然而从实际情况来看，房地产行业涉及诸多采购和产业链条，有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票，房企便无法将这一项目作为抵扣。具体企业税负是增是减主要取决进项比。 
当然“营改增”试点刚刚开始，由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期，所以税负是增是减还无法定论。 
2、倒逼房地产行业进一步优胜劣汰 
“营改增”之后，伴随着房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。一些能从正规渠道取得合规票据的、内部管理完善的房地产开发企业最终税负将会降低，利润增加的同时企业规模也会壮大。而另一些规模较小、没有健全完善的管理机制的房地产企业将可能被挤出市场。 
3、过渡政策的影响尚不明确 
考虑到现实操作中房产企业可能存在的一些困难，政府铺开试点营改增中设置了一定时间的缓冲期。在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中，明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目，仍适用于5%的增值税征收率。而在5月1日后取得的房地产项目，企业可分两年抵扣其进项税额。其中，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 
另外，对建筑企业来说，一般纳税人按销项减进项的方法计税。但文件给了建筑业企业很大的简易征收选择权，即有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以选择按3%简易征收。这是本次营改增对建筑业最大的利好，但作为下游的房地产业面临的未知因素就增加了。