投转非，转换日公允价值与原账面价值之间的差额，计入“公允价值变动损益”；非转投，转换日公允价值大于原账面价值，差额计入”其他综合收益“，转换日公允价值小于原账面价值，差额计入”公允价值变动损益”。为什么两种情形，不一样呢？

投转非：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货或自用房地产时，应继续对其采用原先的计量模式计量直到转换日为止，因此“公允价值和原账面价值的差额计入当期损益”实际上是投资性房地产的公允价值变动影响金额。
非转投：
贷方差额计入其他综合收益：非投资性房地产一般按照历史成本属性进行计量，不存在公允价值变动问题。而将非投资性房地产转为投资性房地产并按照公允价值计量，评估之后的投资性房地产账面价值可能会高于原来的非投资性房地产账面价值，如果将这部分差额计入公允价值变动损益，可能会导致利润虚增。因此将其计入其他综合收益中，影响的是所有者权益，不影响本期利润，以后处置投资真正实现时才计入利润，这样的处理方式比较合适。
借方差额计入公允价值变动损益：基于谨慎性的考虑，要求企业不得高估资产和收益，一般情况下并不担心企业刻意低估利润，所以公允价值小于原账面价值出现的借方差额可以直接计入公允价值变动损益，影响当期利润。