房地产企业预收款附加税账务处理

房地产企业预收款附加税账务处理

城建税等附加税按照实际缴纳的增值税、消费税作为计税依据计算缴纳，随增值税、消费税一同缴纳。

虽然不少房地产开发企业对当期取得的预售收入一般都能按税法规定计算缴纳营业税及附加税费、土地增值税和企业所得税，但是由于相应的会计处理方法一直没有明确规定，导致各个企业对预售收入应缴税费的会计处理比较混乱，大致有两种方法：

方法一是不做提取税费的会计处理，只做缴纳税费的会计处理，即实际缴纳税费时，借记“应交税金”“其他应交款”科目、贷记“银行存款”科目，这种方法反映在账表上的“应交税金”“其他应交款”为红字或负数余额，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税费，却可能使信息使用者误认为是企业“多缴了税费”，因而不符合会计“明晰性原则”;

方法二是对当期应该缴纳的全部税费(包括实现收入和预售收入两部分的应缴税费)不加区别地做先提后缴的会计处理，这种方法使“主营业务税金及附加”的计提基数包括预收账款，与实现的开发产品销售收入相脱节，“所得税”费用的计提基数包括预计利润，与在实现利润基础上确定的应纳税所得额相脱节，人为地割裂了二者之间固有的勾稽关系，同时也违背了会计的“配比原则”。

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【案例】房地产企业预收款时的账务处理

XXX房地产公司A小区于2016年10月30日达到预售条件并取得预售许可证，陆续收到客户支付的预售款33300万，暂不考虑其他税种

(1)2016年10月收到预售款时

借：银行存款33300

贷：预收账款 33300

(2)2016年11月预缴增值税时

借：应交税费—预交增值税 900(33300/1.11*3%)

贷：银行存款 900

房地产开发企业收到预收款时如何缴税?

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，第十条
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款会计学堂。

第十四条
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

房地产企业预收款向来是房地产会计面临的难题，如果经验不足很容易在这上面卡壳，那么这篇文章或许能帮大家在房地产企业预收款附加税账务处理上有点帮助。