房地产企业如何填报新申报表

房地产企业如何填报新申报表

　　房地产企业由于其特殊申报政策，一直是年度申报中较难的填报项目。老申报表下，很多省的填报规则要求：预售阶段，预售收入在会计上计入预收账款，不确认收入，但汇算时将预售收入填入申报表的主营业务收入，再在附表三中调减;完工阶段，会计上将预售收入确认为主营业务收入(完工收入)，但汇算时申报表的主营业务收入不包括该完工收入，再在附表三中调增。导致主表“利润总额计算”部分(第1～13行)与企业财务报表利润表不符，企业填报、税务机关审核都比较麻烦。

　　新申报表将其与视同销售单独列表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，相比原申报表更加简单、详细。应如何理解及填报，举例说明。

　　例：某房地产开发企业，2014年取得A项目预售收入10000万元，营业税金及附加500万元(会计未计入损益)，管理费用200万元，销售费用200万元，财务费用100万元;2015年A项目完工备案，成本6000万元，管理费用100万元，销售费用100万元，财务费用50万元;同年又开发了B项目，取得预售收入8000万元，营业税金及附加400万元(会计未计入损益)，管理费用180万元，销售费用180万元，财务费用120万元。预计毛利率15%。

　  A项目：将已转为完工收入的10000万元填入A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”，将预计毛利额1500万元填入第28行“转回的销售未完工产品预计毛利额”，将营业税金及附加500万元填入第29行“转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税”。

　　B项目：2015年的B项目预售收入填报同2014年。

　　1.A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》

　　2.过渡到A105000《纳税调整项目明细表》

　　3.过渡到主表

　　2015年度应缴纳企业所得税642.5万元。

　　新申报表如此设计的好处就是保持了申报表主表“利润总额计算”部分(第1～13行)与企业财务报表利润表的一致。老申报表下，会计上不确认预售收入，但申报时需要将预售收入填入主营业务收入，然后调减;完工后再做反向调整，与企业利润表完全相反。新申报表用单独列表的方式解决了这一问题，方便纳税人填报和税务机关审核。

知识扩展

房地产企业所得税税率

一种是查账征收企业销售未完工开发产品的计税毛利率，即预收房款预征企业所得税，企业根据预收房款按照企业销售未完工开发产品的计税毛利率计算应纳税所得额，12%是计税毛利率，

应纳税所得额=预收房款*计税毛利率=预收房款*12%

应纳税额=应纳税所得额*25%=预收房款*12%*25%=预收房款*3%

   另一种情况是该企业企业所得税按核定征收方式

12%是应税所得率应纳税所得额=应税收入*应税所得率=应税收入*12%

应纳税额==应纳税所得额*25%=应税收入*12%*25%=应税收入*3%

两个12%都是政策规定的（这个率国家定的是范围，具体由当地税务机关根据当地情况确定），你说的应该属于后一种情况。

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