房地产涉及的税种以及计算方法

房地产涉及的税种以及计算方法

土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%

注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%

（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%

教育费附加=营业税额×3%

（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。

（3）企业所得税：　企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。

应纳税额=应纳税所得额×25%

房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴

每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%

备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。

当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。

每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%

应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损

项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。

（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。

（二）、应纳税额的计算

1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

备注：实行四级累进税率

会计处理的变化

营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。

假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：

借：银行存款1000

贷：主营业务收入1000

借：营业税金及附加50

贷：应交税费——应交营业税50

借：营业税金及附加6

贷：应交税费——应交城市维护建设税3.5

应交税费——应交教育费附加1.5

应交税费——应交地方教育附加1

营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：

借：银行存款1000

贷：主营业务收入900.90

应交税费——应交增值税（销项税额）99.10

不考虑当月增值税进项税额的情况下：

借：营业税金及附加11.89

贷：应交税费——应交城市维护建设税6.94

应交税费——应交教育费附加2.97

应交税费——应交地方教育附加1.98

房地产涉及的税种以及计算方法会计学堂小编就讲完了，房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。