房地产开发应缴纳的增值税怎么算？

房地产开发增值税怎么算

1、房地产开发增值税预缴计算

预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

2、房地产开发企业土地增值税计算

土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。

其计算公式为：应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款。

作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。房地产开发企业土地增值税

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土地增值税实行的是四级超率累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。

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