物业公司进行税务处理，需要注意什么？

2016年5月1日后，物业服务作为商务服务业的一员，纳入了营改增范围。物业提供各种服务的税率是多少？收取的停车费、代收代付水费如何进行税务处理？

问题1：我们是物业公司，属于一般纳税人，为了更好地收取物业服务费，鼓励业主一次性交付全年物业服务费，公司采取奖励措施：业主一次性交付一年物业服务费，奖励食用油一桶，价值60元左右，为此公司购入食用油100桶，价值60000元，请问管理员，这些能否进行进项税抵扣？

回复：这个情况下，赠送的食用油必须视同销售，可以抵扣进项。同时，对于业主一次性交付全年的物业费，如果开了发票，就需要在当期确认全年物业费收入，缴纳税款。

备注：物业向业主赠送礼品，符合《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条：单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

问题2：物业公司提供停车服务，代为经营管理业委会的停车场地，收取的停车费用如何征税呢管理员：提供停车服务，按照不动产经营租赁服务征税，适用11%税率；营改增前取得的停车场收取的停车费服务可选择适用简易计税方式，适用5%的征收率。

备注：不仅仅是停车服务，相似的业务比如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费，这些行为都属于不动产经营租赁服务，适用于11%增值税率。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

问题3：物业代收代付的水费如何处理呢？这是我最头疼的。

回复：别担心！国税局早就做出了明确的规定，可以用两种不同的方法进行处理，但两种方式不得同时选用。

方法一 差额扣除

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号公告）明确指出，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税备注：如何申报？

1、销售额。物业公司代收的水费（含自来水水费和污水处理费）以扣除其对外支付的水费（含自来水水费和污水处理费）后的余额为销售额。代收水费销售额不得申报负数。

2、当期申报扣除对外支付的水费金额不得大于当期申报的代收水费金额，尚未申报扣除金额可结转下期申报扣除。

3、物业公司代收的水费部分的销售额，应在增值税纳税申报表附列资料（一）第12栏“3%征收率的服务、不动产和无形资产”栏填报。物业公司提供物业服务取得的收入不得在该栏目填报。

方法二 代收转付

由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。实行代收转付的企业应该具备以下条件：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收时将发票直接转交给客户。