案例讲解：将自己的房产用于办公使用，在税收的缴纳中该如何把控?

案例

小强准备开办一家咨询公司，开办公司不仅需要资金、需要人员，还需要经营场所。

所以，成立初期，小强决定将自己拥有的房产“免费提供”给公司使用，那么这项以“免费提供”房产使用的行为，在税收的缴纳中又该如何把控呢?

一、个人所得税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，是否需要缴纳个人所得税？

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条第(四)项规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。

因此，小强将自己的房产无偿提供给公司使用，税务机关可以按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，调整其应纳税所得额。

也就是说，税务机关可以要求小强应以类似业务活动的价格，按财产租赁所得缴纳个人所得税。

二、增值税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，如何缴纳增值税？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

但是，根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

因此，小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，不属于政策规定中所称的“免租期”，属于个人向其他单位无偿提供不动产使用权，应视同销售，按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，按不动产租赁服务缴纳增值税。

如果小强是将自己的房产租赁给公司使用，只是有一定的免租期，那么，合同中所约定的“免租期”是不需要视同销售的。

三、土地增值税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，是否需要缴纳土地增值税？

由于小强是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳土地增值税。

四、房产税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，是否需要缴纳房产税？

根据房产税相关规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。

但是，根据财政部国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)相关规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

也就是说，对于小强无偿将房产提供给企业使用，不符合上述免税规定，应按购房原值扣除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。

五、契税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，是否需要缴纳契税？

由于小强是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳契税。

六、印花税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，是否需要缴纳印花税？

1、如果小强提供给公司使用的房产为住房，那么根据规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

2、如果小强提供给公司使用的房产为非住房，应按财产租赁缴纳印花税，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

3、如果小强将自己名下的非住房房产，免费提供给公司使用，那么，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条第(四)项规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。

因此，小强将自己的房产无偿提供给公司使用，税务机关可以按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，调整其应纳税所得额。

也就是说，税务机关可以要求小强应以类似业务活动的价格，按财产租赁缴纳印花税。

七、城镇土地使用税：

小强将自己购买的房产“无偿提供”给公司使用，是否需要缴纳城镇土地使用税?

1、如果小强出租的是住房，不区分用途，根据相关规定均免征城镇土地使用税；2、如果小强出租的是非住房，那么应根据土地使用证面积或实际占用面积，以房产所在地土地使用税标准进行纳税。

政策依据

1、财政部国家税务总局《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)2、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)3、财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)4、《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)5、财政部国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)6、财政部国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)