出售土地涉及的增值税怎么计算？

土地属于不动产，出售土地涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税，今天我们主要围绕土地增值税进行讲解。

一、土地增值税

实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；最高税率为60%。计算增值额的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等。纳税人有隐瞒虚报、提供扣除项目金额不实、转让房地产成交价格低于房地产评估价格无正当理由等情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

二、转让土地使用权增值税税率为11%（同时附征城建税、教育附加等）

在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税，税率为11%。根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税〔2016〕47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》、国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。