房地产企业销售“精装房”，与商品房销售有关的税收怎么缴纳?

实务案例：

某房地产公司在某市开发一楼盘，2016年7月份动工建设，预计2018年5月对外开始对外预售。为了促进销售，公司决定将商品房打造成精装房，精装房包含部份家电及家具，如：厨柜、热水器、油烟机等。

精装房在销售时，《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，已经包含在房价中。那么与商品房销售有关的税收怎么缴纳?

一、增值税

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据以上规定，该房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已包含在房价中。

因此，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不单独计价，与销售房地产一并按照11%税率计算缴纳增值税。

但是，如果该房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用11%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用17%的税率。

二、土地增值税

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

同时，根据《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

因此，该房地产公司销售精装修房，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中，不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

也就是说，该房地产公司在计算土地增值税时，装修费用可以计入房地产开发成本，并可以加计20%的扣除。但是，对于装修中所使用的家具、电器等动产设施，计算土地增值税时可以扣除，但不得加计20%。

三、契税

根据国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》(国税函〔2007〕606号)相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

因此，客户在购买该房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

四、印花税

根据财政部　国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，该房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。