房地产开发企业如何预缴增值税？

预征率和预缴税款计算

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的一般纳税人，按照11%的适用税率计算；小规模纳税人和适用简易计税方法计税的一般纳税人，按照5%的征收率计算。即：

一般纳税人预缴计算：

应预缴增值税＝预收款÷（1＋11%或者5%）×3%

小规模纳税人预缴计算：

应预缴增值税＝预收款÷（1＋5%）×3%

纳税义务时间的确定和预收款的判定

房地产开发企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，只是预缴税款；真正的纳税义务发生时间，应根据财税2016年36号相关规定判断。其规定具体如下：

1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

4.纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

5.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

按照财税2016年36号文件上述有关增值税纳税义务、扣缴义务发生时间的规定，对于房地产开发企业纳税人，其纳税义务发生时间应以收讫销售款项、书面合同约定的付款日期或房产权属变更的当天孰先原则判定。因此，房地产开发企业在上述纳税义务发生时间前收取的相关销售款项，均属于房地产开发企业收取的预收款，应根据财税2016年36号文件及国家税务总局2016年18号公告的规定，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

预缴地点和预缴时间

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期限内向机构所在地主管国税机关预缴税款。

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或者按照主管国税机关核定的纳税期限，一般季度末次月纳税申报期限内向机构所在地主管国税机关预缴税款。

关于预收款缴纳税款期限的规定，考虑到小规模纳税人目前大多数实行按季申报，因此增加了“主管国税机关核定的纳税期限”。也就是说，对于实行按季申报的小规模纳税人，可以实行按季预缴增值税。

其他注意事项

1.房地产开发企业预缴税款时候，需要填写《增值税预缴税款表》； 房地产开发企业的预缴税款可以在申报时候抵减应纳税额，但应以完税凭证作为合法有效凭证。

2.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按国家税务总局公告2016年第18号的规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

3.房地产开发企业在2016年4月30日之前取得的预售房款缴纳营业税，2016年5月1日之后取得的预收房款缴纳增值税。缴纳营业税的预收账款结转收入时，不再计提增值税。