二手房增值税如何计算

二手房增值税如何计算

1. 一般纳税人转让不动产：

（1）2016年4月30日前取得——可选择简易计税方法

项目性质 向不动产所在地 

税务机关预缴 向机构所在地 

税务机关申报 

①非自建项目 增值税＝转让差额÷（1+5%）×5% 与地税预缴相同 

②自建项目 增值税＝出售全价（含价外收入）÷（1+5%）×5% 与地税预缴相同 

（2）2016年4月30日前取得——可选择一般计税方法

（3）2016年4月30日后取得——适用一般计税方法

项目性质 向不动产所在地 

税务机关预缴 向机构所在地 

税务机关申报 

①非自建项目 增值税＝转让差额÷（1+5%）×5% 增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11%

－进项税额－预缴税款

②自建项目 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% 增值税=出售全价÷（1＋11%）×11%

－进项税额－预缴税款

2.小规模纳税人转让其取得的不动产：按5%征收率

除其他个人之外的小规模纳税人（含个体工商户），向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

项目性质 向不动产所在地 

税务机关预缴 向机构所在地 

税务机关申报 

①非自建项目 增值税=转让差额÷（1＋5%）×5% 与地税预缴相同 

②自建项目 增值税=出售全价÷（1＋5%）×5% 与地税预缴相同 

3. 个人转让其购买的住房

其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。

项目性质 向不动产所在地税务机关申报纳税 

①差额缴纳（北上广深、2年以上、非普宅） 增值税=转让差额÷（1＋5%）×5% 

②全额缴纳（各地、2年以内） 增值税=出售全价÷（1＋5%）×5% 

纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的规定

纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

契税缴纳时间 税额计算

①2016年4月30日及以前缴纳契税 应纳增值税＝［全部交易价格（含增值税）－契税计税金额（含营业税）］÷（1＋5%）×5% 

②2016年5月1日及以后缴纳契税 应纳增值税＝［全部交易价格（含增值税）÷（1＋5%）－契税计税金额（不含增值税）］×5% 

二手房增值税如何计算？二手房交易过程中，增值税只是其中一种税种，还涉及城市建设维护税、教育费附加等，契税，所得税等等。需要大家谨慎对待。上述文章如果不能解答你的困扰，请在线联系会计学堂的老师，会尽快回复你的。