房地产企业固定资产如何计价

房地产企业固定资产如何计价

　1.购入固定资产的原值，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和交纳的有关税金计算;

　2.自行建造固定资产的原值，按照建造过程中实际发生的全部支出计算;

　3.投资者投入固定资产的原值，按照评估确认或者投资各方确认的价值计算;

　4.改建、扩建固定资产的原值，按照原固定资产的账面原值，加上改建、扩建过程中发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入计算。

　5.接受捐赠固定资产的原值，对捐赠方提供了有关凭据的，按照凭据上标明的金额加上应支付的相关税费计算。对捐赠方没有提供有关凭据的，按照同类或类似固定资产的市场价格估计的金额加上应支付的相关经费，或按照捐赠固定资产的预计未来现金流量的现值计算;

　6.经批准无偿调入固定资产的原值，按照调出单位的账面原值加上发生运输费、安装费等相关费用计算。

　固定资产按照原值入账，其价值可由取得各该固定资产时的实际支出数确定，这在核算上比较简便。在生产资料价格变动不大时，固定资产原值也能反映企业的技术装备水平，并便于计算折旧。因此，在日常核算中，都以原值作为固定资产计价的标准。但是由于技术进步和劳动生产率的不断提高，或通货膨胀，固定资产的再生产成本会不断降低或提高，从而也会引起固定资产价格的变动。因此，以原值入账，就会使得不同时期购建的同一固定资产有不同的原值。故当固定资产原值变动较大时，在理论上应按重置完全价值，即按照当时情况下重新购建这项固定资产发生的全部支出入账。但是，由于固定资产重估价要花费很大的人力、物力和时间，不易经常进行，所以在实际核算工作中很少采用。只有当固定资产原值变动甚大或无原值可以查考时，才根据有关规定按重置完全价值入账。

　固定资产的净值，也叫折余价值，是固定资产原值或重置完全价值减去已提折旧后的余额。固定资产净值，可以反映企业当前实际占用在固定资产上的资金，通过净值与原值、重置完全价值的对比，还可一般地了解固定资产的新旧程度。

　固定资产的可变现价值，即固定资产可收回金额。它是固定资产净值减去减值准备后的净额，能反映哪些市场价格持续下跌或技术陈旧等固定资产的可变现净额。

房地产企业固定资产的折旧如何核算呢？

　1.账户设置

　为了反映企业固定资产折旧情况，企业应设置“累计折旧”账户。该账户是固定资产的调整账户（抵减账户），反映的是固定资产的累计折旧情况，也就是反映固定资产因磨损而造成的价值减少情况。

　该账户贷方登记每期计提的固定资产折旧额，借方登记固定资产因出售、报废等而转销的折旧额。期末贷方余额反映的是企业固定资产的累计折旧情况。

　　该账户只需进行总分类核算，如果需要了解某项资产的已提折旧情况，可从固定资产卡片中的原值、净残值，预计使用年限和已使用年限等数据中计算求得。

　2.计提折旧的会计处理

　房地产开发企业每月计提的固定资产折旧额，要计入相关的成本费用账户。其中开发现场使用的固定资产折旧额要计入“开发间接费用”账户，企业管理部门发生的固定资产折旧额要计入“管理费用”账户，专设销售部门发生的固定资产折旧额要计入“销售费用”账户。其基本分录如下：

　借：开发间接费用

　　　销售费用

　　　管理费用

　　　贷：累计折旧

　　按“平均年限法”计提折旧，如果固定资产不发生增减变化，即如果固定资产的原值不变，每月的折旧额也是固定不变的。所以，一般情况下，并不需要每月计算固定资产的月折旧额，每月只要按上月的固定数提取折旧就可以了。

　　只有在固定资产总额发生增减变化的时候，才需要按现行制度的规定对月折旧额进行调整。

　　按现行会计制度的规定，本月增加的固定资产，本月不提折旧，本月减少的固定资产，本月照提折旧。这样，在本月提取折旧的时候，只需要按照上月增加或减少的固定资产来调整本月的折旧额便可。具体可按以下公式计算：

　　本月折旧额＝上月折旧额+上月增加的固定资产应提的折旧额-上月减少的固定资产应提的折旧额

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