中外合作开发房地产应怎么征税

中外合作开发房地产应怎么征税

  (1)关于中外双方合作建房的征税问题。

  中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此应按“转让无形资产”税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

  同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

  (2)关于中方取得的前期工程开发费征税问题。

  外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

(3) 对中方定期获取的固定利润视为转让土使用权所取得的收入，计算征收营业税。

  房地产开发企业涉及了哪些税费

  一 、取得土地环节

  开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

  1、契税

  应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)

  2、印花税

  应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

  印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?

  二 、建设开发环节

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

  1、土地使用税

  应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

  2、印花税

  常见的合同如下：

  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?+建筑安装工程承包合同金额×0.3?+借款合同金额×0.05?

  三 、销售环节

  取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

  1、增值税

  增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

  提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。

  注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

  2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。

  3、土地增值税(预缴)

  预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率

  预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

  4、印花税

  印花税税额=商品房销售合同金额×5?

  5、企业所得税

  销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

  待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

  在看过了中外合作开发房地产应怎么征税后，对于房产征收的税费肯定有一定认识，如只是认识希望能熟悉应用，会计学堂网上有关于税费的实务课程，感兴趣的会计学员们也可以来关注学习。