土地增值税核定征收计税依据的确定

土地增值税核定征收计税依据的确定

在项目销售结束后应进行清算，清算后按照四级累进制计算应缴税额，毛利达50%的部分增值税税率达到利润率30%，毛利高于200%的部分，增值税税率更是达到60%。

据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

房地产企业土地增值税的会计核算

一. 预缴土地增值税的核算　　

房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计分录：　　

借：银行存款　　

贷：预收账款　　

对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时

借：应交税费——应交土地增值税　　

贷：银行存款　　

此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。　

二、计提和预提土地增值税的核算　　

预收款项确认为收入时　　

借：预收账款　　

贷：主营业务收入　　

同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益

借：营业税金及附加　　

贷：应交税费——应交土地增值税　　

土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。

预提该部分税金时

借：营业税金及附加　　

贷：其他应付款——预提土地增值税

（此处不宜贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。）

在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。　　

三、汇算清缴土地增值税的核算　　

汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额

借：营业税金及附加　　

贷：应交税费——应交土地增值税　　

同时　　

借：其他应付款——预提土地增值税　　

贷记“应交税费——应交土地增值税　　

如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额　　

借：应交税费——应交土地增值税　　

贷：营业外收入　　

同时　　

借：其他应付款——预提土地增值税　　

贷：应交税费——应交土地增值税　　

实际补交税款时　　

借：应交税费——应交土地增值税　　

贷：银行存款　　

四、确认递延所得税资产　　

房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。此时，会计处理为：　　

借：递延所得税资产　　

贷：所得税费用——递延所得税费用 

土地增值税核定征收计税依据的确定应该怎么做？适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。