已缴纳的契税清算土地增值税时可否扣除?

已缴纳的契税清算土地增值税时可否扣除?

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第五条规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同按国家统一规定交纳的有关费用,计入取得土地使用权所支付的金额中扣除.

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第二条规定:"纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除,但不作为加计5%的基数. 对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定,实行核定征收." 根据上述规定,单位转让旧房,首先要取得评估价格,评估价格中应当包括了购置旧房时缴纳的契税的,因此不应再予以扣除,如果不能取得评估价格,则按财税[2006]21号文件第二条相关规定进行处理.

相关知识:

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为.纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人.征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额.土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额.土地增值税实行四级超率累进税率.土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费.当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税.据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税.

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