营改增后如何预缴土地增值税?

营改增后如何预缴土地增值税

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

营改增后房地产企业土地增值税如何缴纳?

1、收入是否包含增值税?

财税(2016)43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

税总函(2016)309号规定，纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。

结论：土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。

2、土地增值税清算时扣除项目是否包含增值税?

财税(2016)43号规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的;不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

税总函(2016)309号规定，“取得土地使用权所支付的金额”，按照纳税人实际支付的土地出让金及按国家统一规定缴纳的有关费用填写;其他扣除项目按照房地产开发企业实际发生的各项开发成本的具体数额填写。

结论：进项税额不得抵扣，包含在开发成本中的，可作为扣除项目进行扣除，如作为增值税进项税额已在销项税额中抵扣的，不再作为扣除项目计算扣除。

3、与转入房地产有关的税金包含增值税吗?

税总函(2016)309号规定，从事房地产开发的纳税人在土地增值税清算时，转让房地产有关的税金，按照纳税人转让房地产时实际缴纳的税金数额(不包含增值税)填写。

4、土地增值税预征率

营改增后，在税务总局未作进一步明确前，土地增值税预征率按照各地税务局原规定执行。

5、土地增值税清算方法

营改增后，在税务总局未作进一步明确前，土地增值税清算方法未发生变化，仍按照各地税务局原规定执行。

营改增后如何预缴土地增值税由会计学堂整理，我们需要对一些不那么容易理清的问题作深入的解读，拿出一个客观的可以实际使用的标准，这个需要我们花时间理解。