老师：请问房地产企业从开始拿地办证--建房预售--完工交房办证--税务清算，整个过程都涉及班那些证？交哪些税费、罚款？税费率、罚款额各是多少？请老师告诉我，越详细越好。谢谢老师

房地产企业是个业务核算复杂，资金较大的行业
 一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?

依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?

依据：穗府[2008]13号

三、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

《税屋》提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。

注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5?

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号四

土地增值税清算环节

项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加备注：

①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。