土地增值税清算是什么

一、定义： 
  土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 
  二、清算条件： 
  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 
 
  （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 
 
  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 
 
  （三）直接转让土地使用权的。 
 
  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 
 
  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 
 
  （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 
 
  （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 
 
  （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 
 
  对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 
 
  三、征收方法： 
 
  （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； 
 
  （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； 
 
  （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； 
 
  （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%； 
 
  （5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 
 
  财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为： 
 
  应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。