涉及土地转让，买方和卖方都分别需要交什么

钟存老师 解答

2021-07-01 13:02

卖方
增值税
增值税附加
印花税
土地增值税
所得税

秋天de味道 追问

2021-07-01 13:32

土地增值税具体怎么计算呢？

钟存老师 解答

2021-07-01 15:23

、案例一：房地产开发企业转让房产
  2018年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。
  （一）收入2000万元
  （二）扣除
  1.取得土地使用权所支付的金额=400万元
  2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元
  3.房地产开发费用=80万元，其中：
  （1）利息支出=500*5%=25万元
  （2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）
  4.税金=110万元
  5.加计扣除=1100*20%=220万元
  扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元
  （三）增值额=2000-1510=490万元
  （四）税率
  增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%
  （五）税额
  应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元
  土地增值税纳税申报表（二）
  （从事房地产开发的纳税人清算适用）
  九、案例二：非房地产企业转让不动产
  某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
  解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:
  1.计算评估价格。其公式为:
  评估价格=重置成本价×成新度折扣率
  2.汇集扣除项目金额。
  3.计算增值率。
  4.依据增值率确定适用税率。
  5.依据适用税率计算应纳税额。
  应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
  （1）评估价格=600×70%=420（万元）
  （2）允许扣除的税金27.5万元
  （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）
  （4）增值额=500－447.5=52.5（万元）
  （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
  （6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）
  十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法
  王某2017年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2011年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）
  解析：（一）计税收入
  1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元
  2.计税收入
  根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
  计税收入=1000-28.57=971.43万元。
  （二）可扣除房产原值
  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
  可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元
  （三）与转让房地产相关的税金
  1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；
  2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；
  3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；
  （四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。
  （五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；
  （六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%
  （七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。