房地产的主营业务成本是怎么计算来的，还有土地价款抵减增值税又是依靠什么得出的数据？

小陈老师。 解答

2022-02-11 19:47

土地价款抵减增值税政策:
1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

🍃Lin 追问

2022-02-11 19:58

老师好，单方成本结转是什么意思？

小陈老师。 解答

2022-02-11 20:04

你好  房地产结转成本一般是房产达到交房条件并成功交付，一套房产的主营业务成本就是该房产的单方成本乘以建面。单方成本是一个平方的成本，包含土地成本，前期工程费，建安工程费，税金等。

🍃Lin 追问

2022-02-11 20:48

就是把土地成本，前期工程费，建安工程费的金额加在一起除于销售的面积吗？

小陈老师。 解答

2022-02-11 21:16

你好   是这样理解的。

🍃Lin 追问

2022-02-11 21:20

那土地价款抵减呢？有没有简单点的理解

🍃Lin 追问

2022-02-11 21:22

第四条，销售自行开发的房地产项目，土地价款抵减是依靠哪个数据？

小陈老师。 解答

2022-02-11 21:40

第一步  先确定允许扣除的土地价款
第二步确定销项额
第三步 确定销项税额
由于允许土地价款从销项额聪扣除，从而抵减了销项税额

小陈老师。 解答

2022-02-11 21:43

你好   允许扣除的土地价款和销项额的计算公式 上述抵减政策中有的

🍃Lin 追问

2022-02-11 21:45

这些是根据哪些数据来确定的？

🍃Lin 追问

2022-02-11 21:47

那些太复杂了，怕理解错了

🍃Lin 追问

2022-02-11 21:50

全部价款是不含税的吗？还有价外费用是指哪些？

小陈老师。 解答

2022-02-11 21:52

数据得根据项目实际情况来得出，比如知道你们项目支付的土地价款，房地产项目销售建面，可供销售建面这样数据带入公式就可计算允许扣除的土地价款

🍃Lin 追问

2022-02-11 21:57

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，这个公式里的当期销售面积是本月开票的销售面积吗？可供销售建筑面积是指楼盘的所有预售面积吗？还有支付的土地价款又是在哪个科目里

小陈老师。 解答

2022-02-11 21:59

土地价款在开发成本下的二级科目土地成本

小陈老师。 解答

2022-02-11 22:05

你好  当期是纳税申报所属期

小陈老师。 解答

2022-02-11 22:08

你好  是的  可供销售面积是取得预售许可的面积