练习：某房地产开发公司于2012年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2014年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年，残值率2%，目前，该类建筑物重置价格为每平方米2500元，该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率10%，每年需支付的管理费为每建筑平米20元，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%，假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回，试根据以上资料评估该宗地2018年3月的土地使用权价格

庾老师 解答

2022-04-11 17:49

(1)收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估,如商场、写字楼、旅馆、公寓等,政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用收益法。

庾老师 解答

2022-04-11 17:49

(2)①对于单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象的,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命,扣减不动产开发建设及装修等期限,确定未来可获收益的期限。

庾老师 解答

2022-04-11 17:49

②土地与建筑物合成一体评估的情况。如果建筑物的经济寿命长于或与土地使用权年限相同,则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限,可先根据建筑物的经济寿命,扣减不动产开发建设及装修等期限,确定未来可获收益的期限;然后加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

庾老师 解答

2022-04-11 17:50

(3)①选定评估方法。该宗不动产有经济收益,适宜采用收益法评估。
①计算总收益
年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

庾老师 解答

2022-04-11 17:51

②计算总费用
年管理费=486000×3.5%=17010(元)
年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)
年税金=20×900=18000(元)
年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)
年总费用=17010+33750+18000+4500=73260(元)

庾老师 解答

2022-04-11 17:51

③计算房地产净收益
年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740(元)

庾老师 解答

2022-04-11 17:51

④计算建筑物净收益
a.计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定,但是,在本题中,土地使用年限小于房屋耐用年限,土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此,房地产使用者可使用的年限为50-2=48(年),并且不计残值(因为到期后,由国家无偿收回),视为土地使用权年限届满,与地上建筑物一并由国家无偿收回。

庾老师 解答

2022-04-11 17:51

b.计算建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数=2500×900-46875×4=2062500(元)
c.建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物还原利率=2062500×8%=165000(元)

庾老师 解答

2022-04-11 17:51

⑤计算土地净收益
年土地净收益=年房地产净收益-年建筑物净收益=412740-165000=247740(元)

庾老师 解答

2022-04-11 17:56

您好，请参考上面的习题及答案