房地产企业的周转材料如何核算和管理？建备查帐又该如何建？

你好！ 房地产开发企业的原材料主要包括用于房地产开发的库存钢材、木材、水泥等建筑材料和库存设备。库存设备指将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。 
  一、原材料的核算(按实际成本核算) 
  (一)原材料核算的账户设置 
  为了核算库存材料的实际成本，企业应设置以下两个账户： 
  1.“在途物资”账户 
  “在途物资”账户核算企业从外部购入但尚未到达或尚未验收入库的各种存货(包括材料、设备、低值易耗品等)的实际成本。该账户借方登记外购的尚未入库材料的实际采购成本(包括买价和运杂费等)，贷方登记已验收入库材料的实际成本。如有余额在借方，表示的是在途物资的实际成本。 
  该账户应按购入物资的品种或类别设置明细账，进行明细核算。 
  如：“在途物资——A 材料” 
  “在途物资——B 设备”等 
  2.“原材料”账户 
  该账户核算企业各种库存材料的实际成本，借方登记已验收入库材料的实际成本，贷方登记企业已领用发出材料的实际成本。余额在借方，表示的是库存材料的实际成本。 
  该账户应按库存材料的类别或品种设置明细账，进行明细核算。 
  如：“原材料——A材料” 
  “原材料——B材料” 
  “原材料——设备”等 
  (二)一般建筑材料核算的会计处理 
  1.购入材料的账务处理 
  这里所谓的一般建筑材料主要包括建筑用的钢材、水泥、木材等建筑原材料。企业购入材料的过程中，大致可能发生以下四种情况，企业应根据不同情况进行账务处理。 
  1)材料已验收入库，发票账单已到，货款已付。 
  在这种情况下，也可以不通过“在途物资”账户，而直接记入“原材料”账户。 
  【例4-1】3月2日，企业从乙公司购入A材料一批，发票账单已到，增值税专用发票上注明的价款50000元，增值税8500元，另由售货方垫付运杂费2000元，款项已用银行存款支付，材料已验收入库。应作如下会计分录： 
  借：原材料——A材料     60500 
    贷：银行存款         60500 
  如果上述业务，货款尚未支付，分录如下： 
  借：原材料——A材料     60500 
    贷：应付账款——乙公司   60500 
  2)发票账单已到，货款已付，但材料尚未到达货尚验收入库。 
  按上例，如果货款已付，材料尚未到达，应作如下分录： 
  借：在途物资——A材料    60500 
    贷：银行存款         60500 
  待材料到达并验收入库后再作如下分录： 
  借：原材料——A材料     60500 
    贷：在途物资——A材料     60500 
  3)材料已到达并已验收入库，但发票账单尚未到达，可暂时不做账务处理，待发票账单到达后，再进行会计处理。但到月末发票账单仍然未到，则应按暂估料款入账，借记“原材料”，贷记“应付账款——暂估应付款”账户，下月初再做相反的分录冲回，待发票账单到达后，再按实际采购成本进行账务处理。 
  4)如果所购材料在验收时发生短缺，则区分以下情况进行处理。如属于运输部门的责任，则要求运输部门赔偿，如属于合理损耗，则应计入材料的采购成本。 
  【例4-2】企业购入A材料1000公斤，单价5元，支付增值税850元，货款已付，入库时发现短缺50公斤，属于运输部门的责任。 
  企业应作如下分录： 
  借：原材料         5557.5 
  其他应收款——×运输单位 292.5 
    贷：银行存款         5850 
  2.发出材料的账务处理 
  企业发出材料，要根据不同部门领用材料的不同用途，进行账务处理。 
  其中直接用于开发产品的材料，记入“开发成本”账户; 
  属于土地和房屋开发现场管理机构领用的，计入“开发间接费用”账户; 
  属于企业管理部门领用的，记入“管理费用”账户 
  这些内容将在“房地产企业开发产品成本”一章中进行介绍。 
  (三)库存设备的核算 
  1.房地产开发企业库存设备的内容 
  房地产开发企业的“库存设备”，指的是将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。这些设备，在房地产开发企业是作为存货来核算的。 
  2.库存设备核算的账户设置 
  为了核算企业直接用于开发产品的库存设备的实际成本，房地产开发企业应设置“原材料——设备”二级账户，并按设备的种类设置三级账户。该账户借方登记购入并已验收入库设备的实际成本;贷方登记领用、安装设备的实际成本。期末借方余额反映的是库存设备的实际成本。 
  该账户应该按设备的类别、名称设置明细账户，进行明细核算。如： 
  “原材料——设备——安全监控设备” 
  “原材料——设备——电照设备”等 
  3.库存设备核算的会计处理 
  房地产开发企业的库存设备的核算采用实际成本计价。 
  现举例说明库存设备核算的会计处理： 
  【例4-3】某房地产开发企业发生以下业务： 
  1.采购安全监控设备一套，采购成本为105000元，货款已付，设备尚未到达。应作如下分录; 
  借：在途物资——安全监控设备    105000 
    贷：银行存款            105000 
  2.上项安全监控设备已到达并办完验收入库手续。作如下会计分录： 
  借：原材料——设备——安全监控设备 105000 
    贷：在途物资——安全监控设备    105000 
  3.企业购入电照设备一台，采购成本30000元，货款已付，设备已验收入库。做如下会计分录： 
  借：原材料——设备——电照设备    30000 
    贷：银行存款             30000 
  4.企业领用电照设备进行安装，直接用于房屋开发项目，设备实际成本30000元。作如下会计分录： 
  借：开发成本——房屋开发成本     30000 
    贷：原材料——设备——电照设备    30000 
  二、周转材料的核算 
  房地产开发企业的周转材料主要指企业周转使用的低值易耗品。低值易耗品是指达不到固定资产标准，不能作为固定资产核算得各种用具物品，如工具、管理用具、劳保用品等。 
  低值易耗品的采购、入库、保管、领发与原材料、库存设备的会计处理基本相同。但因为低值易耗品可以在一定期间内多次周转使用，所以低值易耗品在领用后，其成本结转方法与原材料有所不同。低值易耗品领用后，他的成本是通过价值摊销的方式计入有关成本费用的。低值易耗品的价值摊销存在着不同的方法。 
  (一)低值易耗品的摊销方法 
  按最新会计准则，低值易耗品的摊销有两种方法。 
  1.一次摊销法 
  低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时，将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时，收回残料的价值，冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。 
  2.五五摊销法 
  低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时，将其价值的50%摊入有关成本费用，在其报废时，将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。 
  (二)低值易耗品摊销的会计处理(按实际成本核算) 
  为了核算低值易耗品成本和摊销情况，企业要设置“周转材料——低值易耗品”账户，该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本，其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。 
  1.一次摊销法 
  低值易耗品的一次摊销法，在领用时，要直接借记有关成本费用账户，贷记“周转材料——低值易耗品”账户。 
  【例4-4】某房地产企业发生下列业务： 
  ① 开发现场管理机构领用低值易耗品一批，成本3200元，企业管理部门领用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次摊销法进行摊销。做如下会计分录： 
  借：开发间接费用           3200 
  管理费用             1300 
    贷：周转材料——低值易耗品      4500 
  ②本月企业管理部门报废低值易耗品一批，收回残料300元;开发现场报废低值易耗品一批，收回残料200元; 
  残料均已入库。作如下会计分录： 
  借：原材料              500 
    贷：管理费用             300 
  开发间接费用           200 
  2.五五摊销法 
  采用五五摊销法，要在“周转材料——低值易耗品”二级账户下，设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品摊销”三个三级账户。账务处理如下： 
  购入低值易耗品时： 
  借：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品 
    贷：银行存款等 
  领用低值易耗品时，按低值易耗品全部价值将在库转为在用： 
  借：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品 
    贷：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品 
  在领用的同时，通过“——低值易耗品摊销”三级账户，摊销低值易耗品成本的50%： 
  借：管理费用等 
    贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销 
  低值易耗品报废时：将收回残料价值借记“库存材料”账户，贷记“在用低值易耗品”明细账户。 
  借：原材料 
    贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品 
  同时将在用低值易耗品50%的价值扣除残料后借记有关成本费用，贷记“周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销”明细账。 
  将低值易耗品摊销完以后，“低值易耗品摊销”三级账的贷方发生额，与“在用低值易耗品”三级账的借方余额正好相等，然后将两个明细账户进行对冲： 
  借：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销 
    贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品 
  经过上述对冲，已将两个明细账的余额全部冲平。 
  【例4-5】某房地产开发企业开发现场管理机构领用办公用具一批，价值5000元，采用五五摊销法摊销。 
  ①领用时，将在库低值易耗品转为在用。 
  借：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品    5000 
    贷：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品    5000 
  领用的同时，通过“低值易耗品摊销”明细账摊销其价值的50%。 
  借：开发间接费用                  2500 
    贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销    2500 
  ②一定时期后，该批低值易耗品已报废，收回残料价值300元。 
  残料入库时： 
  借：原材料                     300 
    贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品    300 
  同时，将原低值易耗品价值的50%扣除残料价值后，进行摊销。 
  5000×50%-300=2200(元) 
  借：开发间接费用                 2200 
    贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销   2200 
  ③将“低值易耗品摊销”与“在用低值易耗品”两个明细账户进行对冲。 
  借：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销   4700 
    贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品   4700 
  说明：考虑到房地产开发企业的周转材料主要是低值易耗品，所以也可以不设“周转材料”账户，而直接将“低值易耗品”设为一级账户，这样可以减少账户层次。