房企不得享受五项税收优惠政策

房企不得享受的5项税收优惠政策应当引起纳税人的重视，防控不当享受减免税的税务风险。

房地产业不适用税前加计扣除

《关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》财税〔2015〕119号，以及《关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第97号)，进一步明确研发费用的具体范围，简化研发费用核算与管理。同时，还制定出研发费用税前加计扣除的限制性条件及其措施。

明确不适用税前加计扣除政策的七个行业：烟草制造业;住宿和餐饮业;批发和零售业;房地产业;租赁和商务服务业;娱乐业;财政部和国家税务总局规定的其他行业。

不适用加计扣除政策行业的判定：不适用税前加计扣除政策行业的企业，是指以《通知》所列行业业务为主营业务，其研发费用发生当年的主营业务收入占企业按税法第六条规定计算的收入总额减除不征税收入和投资收益的余额50%(不含)以上的企业。

新办房地产企业不得享受普通新办企业税收优惠政策《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)第十条，明确了关于适用减免税政策问题：根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。新办企业的税收优惠政策，主要体现在新办服务型企业税收优惠政策、新办商贸企业税收优惠政策、对下岗失业人员从事个体经营税收优惠政策。房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营操作新项目，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。这样可以享受到国家关于新开公司的优惠税收政策，但是，国税发〔2006〕31号规定，新办房地产企业，将不再享受普通新办企业的税收优惠，同时对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整。

房企不得事先确定企业所得税核定征收

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条要求，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

《国家税务总局关于企业所得税 核定征收若干问题的通知》(国税函〔2009〕377号)第一条第六款规定：国税发〔2008〕30号文件第三条第二款所称‘特定纳税人’包括以下类型的企业：国家税务总局规定的其他企业。

之后，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。因此，房地产企业也不得事先确定按核定征收。

房企以房地产对外投资应按规定缴纳土地增值税是否免征土地增值税，需要确认是否为房地产公司，及所投资的企业是否从事房地产开发。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕048号)第一条的规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。

此外，《关于土地增值税若干问题的通知(财税〔2006〕21号)第五条规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕048号第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，以房地产进行投资或联营的，应按规定缴纳土地增值税。

房企改制重组不适用暂不征收土地增值税政策

企业改制重组的四种情形暂不确认清算收入。《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)，明确了企业在改制重组过程中涉及的土地增值税优惠政策：整体改建：整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)，对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

企业分设：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

以国有土地、房屋进行投资：单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

财税〔2015〕5号第五条特别强调，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。同时,所有改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》，规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。