20个关于房地产增值税的问答

1.企业转让建设用地指标收入是否要缴纳增值税？

答：按 “销售无形资产-其他权益性无形资产”缴纳增值税。

2.“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税”，何时清缴？预售过程中与其他项目共同取得的进项税额如何划分抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到销售时点后统一清算，是否月度时仅预缴即可？

答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。纳税人销售不动产，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3.房地产开发企业当期允许扣除的土地价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？

答：允许扣除的土地价款不是根据当期预售的房屋面积计算确定，而是根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

4.房地产开发企业从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴纳土地竞拍保证金才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。所以是否从销售额中扣除的土地价款必须取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据？

答：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。上述财政票据包括财政部监制的《安徽省政府非税收入一般缴款书（收据）》。

5.国家税务总局公告2016年第18号第五条中土地价款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积?

答：土地价款扣除使用的建筑面积是指当期销售房地产项目建筑面积，即当期纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

6.同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？

答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。

7.房地产开发企业一个项目开发的房产全部销售后，如有进项留抵税额，如何处理？

答：房地产开发企业的进项留抵税额，可以结转下期继续抵扣，但按现行税收政策规定不能退税。

8.关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，转让几十年使用权。该转让行为土地增值税一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税？

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。

9.房地产开发企业在2016年4月30日前取得的土地分成若干期开发，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工许可证》，该地块上开发的所有房地产是作为一个整体开发项目，根据其取得的第一个《建筑工程施工许可证》时间判定是否属于房地产老项目？还是将每期作为一个独立的房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间判定是否属于房地产老项目？

答：房地产开发企业对2016年4月30日前取得的土地采取分期开发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的，企业可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。

10.房地产开发企业自己建设、自己运营的酒店、商铺、停车场、电影院等不动产，其进项税额是否需要分期抵扣？

答： 根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）的规定，房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。因此房地产开发企业的上述不动产，不需要实行分期抵扣。

11.房地产老项目转租是否适用简易征收？

答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。

12.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”请问：这里所指“在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”是指房产企业不需要分期抵扣，还是进行该项目施工的施工企业不需要分期抵扣？一些企业的办公楼2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采购的料工费可以分两年分别按60%、40%抵扣进项，还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项？

答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）中施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或构筑物的纳税人应将上述临建设施的进项税额一次性从销项税额中扣除。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因此，对于2016年4月30日前已在建的办公楼，只有5月1日之后取得的进项税额才可适用不动产分期抵扣规定。

13.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

14.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，5月1日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以扣除对应的土地价款？

答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

15.房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？

答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。

16.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作？

答：根据《国家税务总局关于发布<<font face="宋体">房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

17.全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何缴纳增值税？

答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”

营改增后，房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税。房地产开发企业未取得土地使用权，只接受其他单位委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收政策计算缴纳增值税。

18.企业2016年5月份收到了广告费用增某房地产企业反映，该企业近期投入了大量广告费用，为一地房地产总项目销售作前期宣传，该总项目中既有工程老项目又有工程新项目，老项目已进入销售期，而新项目才刚刚开始筹建，预计新项目工期和距离实际销售期将超过一年值税专用发票，5月份实际销售的全部是实行简易征收的老项目产品，预计这样情况将一直延续到1年以后（或更长），如果按财税[2016]36号文件规定：“第二十九条适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算”。企业为此支付的广告费用将全额不得抵扣进项税额，只能作进项转出，以后也不能抵扣，而这些费用中有部分是为后期新项目发生的，企业认为这样规定对该企业很不公平，问，能否允许企业将该类费用暂作待抵扣税额，等到该总项目销售完毕后，再根据老项目和新项目销售额计算不得抵扣进项税额和允许抵扣进项税额，再作税务抵扣处理？

答：房地产开发企业应按照国家税务总局公告2016年第18号，计算老项目应分摊前期宣传广告费，计算公式为：

不得抵扣的进项税额=当期取得的总项目前期宣传广告费进项税额×（老项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

19.房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产的运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、企业孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，是否要按照视同销售缴纳增值税？

答：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期不属于视同销售情形。

20.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）中“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售面积”是指计入容积率的建筑面积，是否包括无法办理产权证的地下车位建筑面积？

答：不包括。

注：上述问题解答仅供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。