土地转让差额征税如何做账务处理?

土地转让差额征税如何做账务处理?

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条同时规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

可见，房地产开发企业的差额征税，与从营业税平移过来的差额征税政策最大的区别在于，当期允许扣除的土地价款应当与销售额对应，不能与销售额对应的土地价款，不能在当期扣除。

政策依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件1)第一条(三)项之10点规定，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”。

财会[2012]13号也是适应从营业税平移过来的差额征税政策给出的会计处理规定。而对于房地产开发企业例外增加的差额征税政策，实务中如何进行会计处理，笔者建议在“应交税费”科目下增设“营改增待抵减的销项税额”明细科目。

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转让营改增后取得的土地能不能差额征税?

营改增前取得，财税(2016)47号文规定可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税会计学堂提供。

营改增后取得，财税(2016)年36号规定按照11%缴纳增值税。

差额征税的账务处理

《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》(财会〔2012〕13号)及《关于小微企业免征增值税和营业税的会计处理规定》(财会〔2013〕24号)等原有关增值税会计处理的规定同时废止。”这样，财会[2016]22号就成为了目前最权威、最全面的指导增值税会计处理的新政。财会[2016]22号对于差额征税的规定不再区分一般纳税人和小规模纳税人，而是将金融商品转让单独拿出来说，而其他业务则归为一般处理当中。一

从差额征税的账务处理的一般规则出发，做土地转让差额征税的账务，会容易些，本文整理的一些意见你如何理解呢。