利用法律进行会计核算，成功避开纳税风险

【案例分析】

（1）案情介绍

某房地产开发公司（以下简称A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司的会计核算（单位为万元）如下：

向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元时：

借：其他应收款 22000

贷：银行存款 22000

支付土地出让金1.2亿元时：

借：开发成本——土地成本 12000

贷；银行存款 12000

发生公共配套设施费用2亿元时：

借：开发成本——公共配套设施费 20000

贷：银行存款 20000

收到土地返还款6亿元时：

借：银行存款 60000

贷：营业外收入 38000

其他应收款 22000

请分析以上会计核算的纳税风险。

（2）纳税风险分析

本案例中的房地产企业的会计核算不符合相关行政法规的规定，存在多缴纳税收的风险。具体分析如下：

1、我国与土地出让相关的法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定：“供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件” 。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。关于土地出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定：“国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）第十五条规定：“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。

根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。

2、涉税风险分析。本案例中的A公司收到政府返还的征地拆迁补偿属于垫付款项，不属于应税范围，应通过业务往来进行账务处理。垫付时，借：其他应收款，贷：银行存款。收到返还款时，作相反分录冲回。返还的资金占用费，应认定A公司为B市提供金融保险业应税劳务行为，应缴纳营业税100万元，会计处理上，借：银行存款，贷：其他业务收入；计提营业税，借：其他业务支出，贷：应交税费——应交营业税。收到返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本。由于B市在土地出让时，既未实际发生该笔费用，也未实际收取，且返还的公共配套设施费又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。因此，A公司收到该返还款时，应冲减土地成本，待公共配套设施竣工验收后，凭合法有效票据，再计入土地开发成本。会计处理上，缴纳土地出让金，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款；收到返还款，借：银行存款，贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费；设施竣工验收后，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款。

收到的回迁房安置费，也属于政府土地出让收入的使用范围，因A公司在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金。所以A公司收到该返还款时，应认定其为预售回迁房应税行为，按销售不动产税目缴纳营业税。在土地增值税处理上，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第一款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。在企业所得税处理上，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定：“土地征用及拆迁补偿费支出包括回迁房建造支出”。基于这些税法的规定，在会计处理上，A公司实际收到的返还款计入，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费，贷：主营业务收入，并计提营业税金及附加。支付回迁房建设工程费用时，借：开发成本——建安成本，贷：银行存款。