契税法律制度有关内容

契税法律制度

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

考点

一 纳税人

在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

考点

二 征税范围

1.国有土地使用权出让。

2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)。

3.房屋买卖、赠与、交换。

注意

(1)土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。

(2)土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

(3)土地、房屋权属的典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押，不属于契

税的征税范围。

(4)与土地增值税区别，关键在于纳税人的不同。

4.视同发生应税行为：

(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

(2)以土地、房屋权属抵债;

(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

考点

三 应纳税额计算

一、税率

契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。

二、计税依据

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以成交价格作为计税依据。

提示

计征契税的成交价格不含增值税。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。

3.土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

注意

交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。(必须掌握)

提示

此处的“交换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房(地)抵债、以房(地)换货，应视同房屋(土地)买卖缴纳契税。

4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

【总结】 有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，交换的按差额，补交的按补交金额。

三、计税公式

应纳契税税额=计税依据×税率

考点

四 税收优惠

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

6.外交减免。

经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。

考点

五 征收管理

一、纳税期限

自纳税义务发生之日起10日内。

二、纳税义务发生时间

纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

三、纳税地点

土地、房屋所在地的税务征收机关。