土地增值税计算公式及案例分析

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

【案例分析一】：

甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。

1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：

1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元

第二步，计算应缴纳土地增值税①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元②增值额=120-112.7=7.3万元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。

【案例分析二】：

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

解答：

(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

(2)房地产开发成本为3000万元

(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

(4)允许扣除的税费为555万元

(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

(7)增值额=10000-6005=3995(万元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)

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