开发间接费用的会计核算与税务处理怎么做？

开发间接费用的会计核算与税务处理怎么做？

答：《国家税务总局关于印发(房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)规定:“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看,土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费,以及项目营销设施建造费。虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”,但在计算土地增值税时应当允许扣除;

对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费,在土地增值税上应分不同情况分别处理:

一是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。三是房地产企业利用规划配套设施(如:会所、物业管理用房),发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理:(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。

(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

借款费用是组成开发期间的一项重要费用,但在房地产企业财务制度、土地增值税以及企业所得税列举的“开发间接费用”中均未列举“借款费用”这一项,是否意味着开发间接费用就不包括“借款费用”?现行《企业会计准则第17号——借款费用》规定:企业发生的借款费用(含专门借款和一般借款费用),可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的,应当予以资本化。所称的“符合资本化条件的资产”是指,“需要经过相当

长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。房地产开发企业所开发的商品房,一般都要经过相当长的时间,所以,现行企业会计制度对房地产开发企业借款费用应当予以资本化。又因为借款费用是为多项目开发而发生的费用,所以,在会计处理上,开发期间发生的借款费用,在现行会计处理上应作为开发间接费用核算。

另据《企业所得税法实施条例》第三十七条的规定,企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用,准予扣除;企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造,才能达到预定可销售状态的存货发生借款的,在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用,应当作为资本性支出计入有关资产的成本,并依照规定扣除。由此可见,企业所得税法与企业会计准则,对借款费用资本化的规定上是一致的。虽然国税发[2009]31号文件列举的开发间接费用中并未包括借款费用,但并不意味着借款费用就不应当计入开发间接费,因为列举的是开发间接费用,仅是其中的主要内容,而并未穷尽所有。

利息支出在土地增值税扣除上,根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款的规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,财务费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的5%以内计算扣除。对不能提供金融机构证明的以及对全部使用自有资金,没有发生利息支出的,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定,其房地产开发费用同样可以按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

土地增值税的计算中开发间接费用包括哪些内容？

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

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