烂尾楼开发后销售能否扣除购买成本?

烂尾楼开发后销售能否扣除购买成本?

根据财税[2003]16号文件规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收增值税：

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收增值税。

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

依据财税[2003]16号文件中关于扣除的规定，对受让的已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，如果直接进行再转让的，可以凭发票作为扣除的依据；对受让的尚未进入施工阶段的在建项目开发商品房后再销售的，不得扣除。但对购买的已进入建筑物施工阶段的在建项目继续开发后再销售的，是否可以扣除？国家税务总局尚无明确规定。如果允许扣除，将会形成税收的巨大漏洞，有的地方就明确规定不得扣除，纳税人应当根据当地税务机关的规定执行。

购买的烂尾楼开发后销售如何进行税务处理？

(1)增值税：

根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003] 16号）文件规定， 单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其

实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应

按以下办法征收营业税：

转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进人施工阶段的 在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收增值税。

转让已进人建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收增值税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

(2)   所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令[2007 ] 63号）第八条规定： 企业实际发生的与取得收人有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失 和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

因此，购买的在建项目所支付的

相关价款在取得合法凭证的情况下允许在税前扣除。

(3)   土地增值税

对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让 房产的，其扣除项目是否允许加计扣除，目前财政部总局文件还没有直接规定，

但是这种操作完全符合土地增值税加计扣除的原理，并没有文件不允许这么做。

建议参考一下：

《青岛市地税局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问 答〉的通知》（青地税函[2009 ] 47号）对纳税人整体购买未竣工房地产开发项目， 然后投人资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：

“(一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

(二） 改良开发未竣工房地产的成本；

(三） 房地产开发费用；

(四） 转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；

(五） 加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两

项之和的百分之二十。

”

因此，烂尾楼再转让计算土地增值税，笔者认为土地增值税前可加计扣除。

烂尾楼开发后销售能否扣除购买成本?上文介绍了如果扣除就会有税收漏洞，因此大家应该根据现行的所得税法来执行，一般的地区都是不能扣除购买成本的，更多相关财务资讯，敬请关注会计学堂的更新！