房地产业所得税汇算与土地增值税清算

房地产业所得税汇算与土地增值税清算

为加强房地产税收管理，今年国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）。对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。

差异一：汇（清）算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。

国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

而土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作

基本政策

要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作，就要先对房地产企业相关的政策法规深刻的了解。

那就让我们先来看一看，总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。

「天职观点」房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作

业务实例

某房地产开发企业工商营业执照登记的成立日期为2015年6月1日，2016年3月1日与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，2018年6月份开始预售。

问题1：在2017年度发生业务招待费支出80万元，能否作为筹办期间发生的费用在企业所得税前扣除？

答：不能。

根据国家税务总局公告2012年第15号第五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。即该房地产企业的筹建期间为自批准筹建之日起至2015年6月1日。显然2017年度不属于企业的筹建期间，不能适用2012年15号公告关于招待费扣除的规定。

房地产业所得税汇算与土地增值税清算的解答如上，二者由差异，这也是本文的重点和核心，但学习本文不只是为了解决这一个疑问，其实只要你清楚二者汇算和清算过程，这是能分析出来的。