提前终止租赁合同营业额怎么确认?

提前终止租赁合同营业额怎么确认呢?

答:甲公司向乙公司出租房屋,合同约定租期1年,从1月1日开始,年租金12万元(即每月1万元).甲公司10月提前终止经营,经双方协商,同意提前解除合同.双方约定,乙公司应付1月~10月租金10万元,同时甲公司同意从上述租金中扣除2万元作为提前解除合同的补偿.在这种情况下,甲公司应税营业额如何确定?

营业税暂行条例第十二条第一款规定,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天.国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定.营业税暂行条例实施细则第二十四条规定,条例第十二条所称收讫营业收入款项,指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项.条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天.

合同法第九十一条规定,有下列情形之一的,合同的权利义务终止:合同解除.第九十三条第一款规定,当事人协商一致,可以解除合同.第九十八条规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力.

根据上述规定,出租方甲公司出租房屋后,双方约定提前解除合同的,在合同终止前,甲公司仍应按原出租合同履行义务和享受权利.甲公司已向对方出租10个月房屋,因此计缴营业税的营业额为10万元,纳税义务发生时间按合同确定的付款日期确定,合同未确定付款日期的为应税行为完成时.乙公司因对方提前解除合同取得的补偿,因其未向出租方提供应税行为,不需向出租方开具发票.乙公司向甲公司开具收款收据即可.

甲、乙双方能否变更合同呢?合同法第七十七条规定,当事人协商一致,可以变更合同.法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定.如果甲公司与乙公司约定变更合同,将1月~10月合同金额10万元变更成8万元,这时甲公司可按8万元作为计税营业额,并按前述规定向乙公司开具发票.

什么是最低租赁收款额和最低租赁付款额?

答:最低租赁收款额是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人,但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保资产余值,它包括各期租金,各种资产担保余值.最低租赁付款额是指在租赁期内,承租人应支付或可能被要求支付的款项(不包括或有租金和履约成本),加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值.

最低租赁收款额和最低租赁付款额的区别:最低租赁付款额是对承租人来说的,包括租赁期内承租人每期支付的租金,租赁期届满时,由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;若有优惠购买权,包括租金和行使优惠购买选择权而支付的任何款项.最低租赁收款额是对出租人来说的,包括租赁期内承出租人收到的租金,租赁期届满时,由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值,和独立于出租人、承租人,但有能力担保的第三方对出租人承诺担保的资产余值;若规定有优惠购买权,包括租金和承租人行使优惠购买权而支付的任何款项.从金额上来说,最低租赁收款额是最低租赁付款额加上独立于出租人、承租人,但有能力担保的第三方对出租人承诺担保的资产余值.

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