二手商铺转让土地增值税怎样计算?

二手商铺转让土地增值税怎样计算呢?

答:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率.

应纳税额 = 增值额×适用税率

增值额 = 转让收入-扣除项目金额

转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入.

扣除项目包括:

①取得土地使用权所支付的金额,指支付的地价款和交纳的有关税费.

②房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费.

③房地产开发费用,包括销售费用、管理费用、财务费用,其中销售费用、管理费用按(1)(2)项金额之和的5%以内计算扣除,财务费用按(1)(2)项金额之和的10%以内计算扣除.

④与转让房地产有关的税金,指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加.

⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除.

应纳税额的计算,采用四级超额累进税率.

按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

①增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额 = 增值额×30%

②增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5%

③增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15%

④增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数.

税收优惠政策有哪些呢?

答:1.促进区域协调发展的税收优惠政策.

对深圳、海南、珠海、汕头、厦门和上海浦东新区实行企业所得税过渡期优惠政策,自2008年1月1日起,原享受低税率优惠政策的企业,在新《企业所得税法》施行后5年内逐步过渡到法定税率.其中,享受企业所得税15%税率的企业,2008年按18%税率执行,2009年按20%税率执行,2010年按22%税率执行,2011年按24%税率执行,2012年按25%税率执行;原执行24%税率的企业,2008年起按25%税率执行.原享受企业所得税定期减免税优惠的企业,新《企业所得税法》施行后继续按原优惠办法享受至期满为止;对新疆部分地区和西藏等地区实行特殊的税收优惠政策,如,在2010年~2020年期间对在新疆困难地区新办的属于重点鼓励发展产业目录范围内的企业,给予企业所得税"两免三减半"的优惠政策等;实施西部大开发战略的税收优惠政策,对设在西部地区的鼓励类产业企业,自2011年起至2020年底,减按15%的税率征收企业所得税.同时,民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分,可以决定减征或者免征.

2.促进构建社会主义和谐社会的税收优惠政策.

服务"三农"的税收优惠政策.对农业生产者销售自产农产品免征增值税.对个人或个体户从事种植业、养殖业、饲养业、捕捞业所得暂不征收个人所得税.对一些涉农项目,如农业机耕、排灌、病虫害防治等免征营业税.对承担粮食收储任务的国有粮食购销企业销售的粮食免征增值税,其他粮食企业经营军队用粮、救灾救济粮、水库移民口粮、退耕还林还草补助粮免征增值税.企业从事税法规定的农作物、中药材和林木种植、农作物新品种选育、牲畜和家禽饲养、林产品采集、远洋捕捞以及农、林、牧、渔服务业项目的所得,减免企业所得税.对金融机构的涉农贷款给予税收优惠政策.

支持教育事业发展的税收优惠政策.对从事学历教育的学校提供教育劳务、学生勤工俭学提供劳务、托儿所和幼儿园提供养育服务取得的收入免征营业税.对政府举办的高等、中等和初等学校举办进修班、培训班取得的收入和职业学校取得的符合规定条件的收入免征营业税.对特殊教育学校举办的企业比照福利企业享受税收优惠政策.对个人取得的教育储蓄存款利息以及教育奖学金,免征个人所得税.对高等院校后勤制度改革后的部分项目收入给予营业税等方面税收优惠政策.

促进文化、卫生、体育事业发展的税收优惠政策.对宣传文化单位,如出版社、演出团体等,给予增值税、营业税优惠政策.对改革试点地区的文化单位、经营性文化事业单位转制为企业,在一定期限内减免企业所得税.支持未成年人思想道德建设,对动漫产业比照软件集成电路产业给予增值税、营业税优惠政策.对符合规定条件的医院、诊所以及其他医疗机构提供的医疗服务免征营业税.对在我国举办的奥运会、残奥会等大型体育运动赛事的组织者、参与者,在增值税、营业税、企业所得税、进口环节关税等方面给予税收优惠政策,对亚运会、亚冬会等洲际赛事以及全国运动会等也给予适当的税收优惠政策.

扶持弱势群体就业、再就业的税收优惠政策.对吸纳下岗失业人员的企业,给予减免营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税的优惠政策.对吸纳自主择业的军队转业干部、自谋职业的退役士兵、随军家属以及"两劳"解教人员的企业,给予减免营业税的优惠政策,对上述人员进行自主经营的,免征营业税.对吸纳"盲、聋、哑、肢体、智力"残疾人员的各类福利企业,定额减免增值税、营业税;对安置《中华人民共和国残疾人保障法》规定残疾人员的企业,在计算企业所得税时,给予按残疾职工工资加计扣除的优惠.对应届大学生自主创业创办的企业免收税务登记证工本费.

鼓励社会捐赠的税收优惠政策.企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除.

支持小型微利企业发展的税收优惠政策.在2011年11月1日至2014年10月31日期间,对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同,免征印花税.自2011年1月1日起至2011年12月31日,对年应纳税所得额低于3万元(含3万元)的小型微利企业,所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税.自2011年11月1日起,小规模纳税人的增值税起征点幅度调整为:销售货物或应税劳务的,为月销售额5000 元~20000元;按次纳税的,为每次(日)销售额300元~500元.营业税起征点的幅度调整为:按期纳税的,为月营业额5000元~20000元;按次纳税的,为每次(日)营业额300元~500元.

3.促进资源节约型、环境友好型社会建设的税收优惠政策.

对符合条件的技术研发与转让,实施了免征营业税,免征或者减征企业所得税,以及企业所得税税前加计扣除的政策.

对企业从事符合条件的环境保护、节能节水项目所得实施企业所得税"三免三减半"的政策.

对符合条件的资源综合利用产品,如特定建材产品、风力发电、抽采利用煤层气等,及其企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源为主要原料,生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入,实施了增值税免征、即征即退、先征后返,免征消费税和企业所得税减计收入的政策.

对企业购置并实际使用符合规定条件的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免.

对低排量、环保型汽车的消费税给予优惠税率.

4.促进科技进步和自主创新的税收优惠政策.

鼓励高新技术产业发展的税收优惠政策.对软件产品增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策,新办软件、集成电路企业自获利年度起实行 "两免三减半",软件集成电路企业工资培训费税前全额扣除,集成电路企业实行再投资退税,规划布局重点软件企业适用10%的企业所得税税率.对国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税.

鼓励企业增加研发投入、提高自主创新能力的税收优惠政策.对企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研发费用允许按实际发生额的150%在税前扣除.除国务院财政、税务主管部门另有规定外,企业发生的职工教育经费支出,不超过工资薪金总额2.5%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除.对企业为生产高新技术产品以及承担国家重大科技专项、国家科技计划重点项目等进口的关键设备以及进口科研仪器和教学用品,免征进口关税和进口环节增值税.

鼓励先进技术推广和应用的税收优惠政策.一个纳税年度内,居民企业技术转让所得不超过500万元的部分,免征企业所得税;超过500万元的部分,减半征收企业所得税.对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税.对转制的科研机构,在一定期限内免征企业所得税、房产税、城镇土地使用税.在一定期限内对科技企业孵化器、国家大学科技园,免征营业税、房产税和城镇土地使用税.

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