房地产公司售后回租的税收筹划

房地产公司售后回租的税收筹划

(一)房地产企业在出售和承租时的纳税筹划

虽然国家税务总局规定了，售后回租业务中对于承租方来说，销售收入不确认销售，而且不属于营业税和增值税的征收范围。但是，有一个前提条件，就是：必须将资产出售给具有从事融资租赁业务资质的企业。否则的话不符合融资性售后回租的政策规定，无法按照上述的税务处理方式进行处理。从这个角度来看，房地产进行售后回租业务的时候，必须选择具有相关资质的企业。除了对企业的资质有要求之外，对于业务中涉及到的资产，也有相关的规定，即出售和回租的资产不能是一般的货物，必须是固定资产或者是不动产。对于这一条件，房地产企业一般都是满足的，所以对于这一点，不需要特别的筹划。但是需要注意的是，要梳理好出售和回租的先后顺序，必须是先将资产出售，然后再回租资产。如果是先租赁再出售，或者出售后但没有签订回租合同，不满足售后回租的条件。同时，房地产企业出售和回租的房产，必须是同一标的物，即使是回租的房产和出售的房产在价值、规格等方面都相同，也是不行的。由于必须是融资性质的，所以房地产企业还应该注意的是，在该项业务中出售资产的过程，必须要以资产的公允价值为交易基础，否则的话可能会被税务机关认定为恶意转移资产或逃税漏税，而不符合相关政策规定，而被要求补缴增值税、营业税和企业所得税。
　　

(二)房地产企业作为转租人时的纳税筹划

虽然房地产企业在出售房产和回租的时候，如果满足融资性售后回租的相关政策规定，可以享受免税的规定。但是在获取房产的使用权之后，再将房产转租的话，获得租金收入仍然需要根据相关规定，以服务业缴纳营业税以及相关规定，并将租金的全额作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。比如房地产企业直接和商户签订租赁合同，商户每年需交租金500万，同时需要支付给购房者租金400万。如此的话，房地产企业应该缴纳营业税500*5%=25万，同时需要交纳相关税费：25*(3%+7%)=2.5万。而如果房地产企业成立物业公司，分别与购房者和经商户签订回购合同以及物业管理合同，根据相关规定，物业公司收取的水、电、燃气以及租金等，可以从营业额中扣除，从而降低整体税负。所以，房地产企业可以成立物业公司，只和购房者签订房屋买卖合同，而有物业公司与购房者签订委托代理租赁合同，同时与经商户签订物业管理合同，并在合同中明确规定将物业公司收取的租金转交给购房者。

如果采用成立开发公司的筹划方案，房地产企业只需要就支付给购房者的租金纳税，两者之间的差额作为代收代付项目而免税。此时物业公司需缴纳营业税及其附加为：400*5%(1+7%+3%)=22万，减轻税负5.5万。利用这种方法，需要注意以下几点：

一是物业公司代收代付的数额一定要相等，这是允许抵减营业额的重要前提，否则的话不符合代收代付的性质。由于物业公司收取的综合费用，应该在物业管理合同中，将代收的租金以及金额单独注明，并和代付的租金在金额上保持一致，防止税务机关对代收代付的真实性产生怀疑。

二是保证减除的项目必须要有合法票据。购房者可以直接对经商户开具发票或者申请税务机关代开相关发票，而物业公司在转交经商户上交的租金的时候，将发票的复印件作为记账凭证，以此冲减收入。也可以由物业公司给商户开具发票，全额作为营业收入，同时将购房者开具给物业公司的发票作为抵减项目。但是，两种方式相比，第一种方式更具有代收代付的性质。

三是，对于由房地产企业控制的物业公司签订租赁合同，是否满足融资租赁售后回租的条件，目前的税法没有明确的说明。所以，在具体操作的时候，需要和税务机关沟通，确保筹划方案的可行性。

房地产公司售后回租如何进行会计处理

某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元(购房者需一次付清)，回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况：

一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。

二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。

在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元;如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下(各金额略去)：

1. 收到购房者的100万元时(注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去)

借：银行存款

贷：预收账款

同时，

借：出租开发产品

贷：库存商品

2.收到出租房屋的租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

提取5%的营业税(城建税、教育费略去)、12%的房产税

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

贷：应交税金——应交房产税

3.期末计提出租开发产品应摊销的金额

借：其他业务支出

贷：出租开发产品(按规定使用年限计算出的摊销额)

4.付给购房者租金时

借：财务费用

贷：银行存款(或现金)

5.三年后购房者选择购房时

借：预收账款

贷：主营业务收入

(注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去)

同时，

借：主营业务成本(按摊余价值结转)

贷：出租开发产品

6.三年后购房者选择退房时

借：预收账款

贷：银行存款

第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下(各金额略去)：

1.收到购房者的100万元时

借：银行存款

贷：主营业务收入

(注意要计提营业税，处理过程略去)

同时，

借：主营业务成本

贷：库存商品

2. 收到出租房屋的租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

提取5%的营业税(城建税、教育费略去)

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

3.付给购房者租金时

借：其他业务支出

贷：银行存款(或现金)

注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金(实际上是资金使用费)，必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。

房地产公司售后回租的税收筹划由会计学堂整理，税收筹划要解释起来还是简单的，但是实际操作中有些问题足够复杂，需要经验才能做到合理，本文仅做参考。