如何计提土地增值税

晓海老师 解答

2016-02-18 10:23

  土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
  （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
  （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
  （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
  （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  举例：

  ]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：
  扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
  增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
  增值额占扣除项目比例＝969.1÷2

晓海老师 解答

2016-02-18 10:30

 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：

  1、主管房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”税目。

  2、兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”［工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资企业、农业、商业、交通、施工企业］、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”［运输（铁路）企业］、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。