各位老师，我公司是国有企业，受委托进行土地一级开发整理，整理完成后，按照开发整理费用的15%获取开发管理费用，如何进行账务处理，进账可以抵扣吗，完成后按照什么税目缴纳增值税。

洁 追问

2020-02-12 10:53

是的  一般纳税人

赵海龙老师 解答

2020-02-12 12:01

1）政策依据。《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业税计算缴纳营业税。”

    （2）操作方法。

    ①凡支付给政府土地整理中心用于支付拆迁补偿和土地整理的费用，均作“其他应收款——代垫拆迁补偿费”处理。

    借：其他应收款——代垫拆迁补偿费

        贷：银行存款

    收到政府返还成本和土地整理收益、利息，作会计分录如下：

    借：银行存款

        贷：其他应收店——代垫拆迁补偿费

            主营业务收入——手续费收入

            财务费用——利息收入

    按照手续费收入（即土地整理收益）和利息收入给政府土地整理中心开具服务业发票，缴纳5.6%的营业税及附加。

    借：营业税金及附加

       贷：应交税费——应交营业税

                   ——应交城市维护建设税

                   ——应交教育费附加

                   ——应交地方教育费附加

    土地整理收益和利息收入扣除营业税及附加后的差额，并入公司当年利润计算企业所得税，

    ②凡支付给政府土地整理中心或直接支付给政府拆迁办或直接支付给拆迁户的补偿，作“其他应收款（代垫拆迁补偿费）”处理。

    如果土地整理款项（指“七通一平”等支出）由本企业支付，相关发票开给本企业，则这部分支付作“工程施工”处理。

    借：工程施工

       贷：银行存款

    附件：建筑业发票联。

    将来收到政府返还成本，首先冲减企业应收款（代垫拆迁补偿款），剩余部分（及土地整理收益）与政府签订补充协议，一部分作为手续费收入，另一部分作为土地整理收入。政府土地整理中心开具手续费发票（营业税及附加5.5%）和建筑业发票（注明土地整理工程价款，营业税及附加3.36%）。作如下分录：

    借：银行存款

        贷：财务费用——利息收入

    借：银行存款

        贷：其他应收款——代垫拆迁补偿款

            主营业务收入——手续费收入

                        ——土地整理工程收入

    借：主营业务成本

        贷：工程施工

    其中，土地整理工程收入全额给土地整理中心开具建筑业发票，但由于具体整理工程被分包给其他土地整理公司并取得了建筑业发票，按照《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”

    应纳营业税及附加=（土地整理工程总收入-分包给其他工程公司已取得建筑业发票的金额）×3.3%

    合计应纳营业税及附加=利息收入×5.6%+手续费收入×5.6%+（土地整理工程总收入-分包给其他工程公司已取得建筑业发票的金额）×3.4%
    借：营业税金及附加

       贷：应交税费——应交营业税

                   ——应交城市维护建设税

                   ——应交教育费附加

                   ——应交地方教育费附加

    利息收入、土地整理收益扣除营业税及附加后的差额，并入公司当年利润计算企业所得税