老师：土地增值税计算方法例题有吗？

八、案例一：房地产开发企业转让房产

  2018年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

  （一）收入2000万元

  （二）扣除

  1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

  2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

  3.房地产开发费用=80万元，其中：

  （1）利息支出=500*5%=25万元

  （2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

  4.税金=110万元

  5.加计扣除=1100*20%=220万元

  扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

  （三）增值额=2000-1510=490万元

  （四）税率

  增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

  （五）税额

  应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

  土地增值税纳税申报表（二）

  （从事房地产开发的纳税人清算适用）

  九、案例二：非房地产企业转让不动产

  某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

  解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

  1.计算评估价格。其公式为:

  评估价格=重置成本价×成新度折扣率

  2.汇集扣除项目金额。

  3.计算增值率。

  4.依据增值率确定适用税率。

  5.依据适用税率计算应纳税额。

  应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

  （1）评估价格=600×70%=420（万元）

  （2）允许扣除的税金27.5万元

  （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

  （4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

  （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

  （6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

  十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

  王某2017年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2011年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）
来源：言税  作者：严颖   人气：17573  时间：2019-08-05