房地产开发企业算成本单价一平多少怎么计算

。 追问

2021-11-16 13:06

总成本包括哪些科目，面积是哪个证的面积

朴老师 解答

2021-11-16 13:11

同学你好
就是开发成本

是建筑面积

。 追问

2021-11-16 14:26

地价款和开发间接费用不用计吗

朴老师 解答

2021-11-16 14:33

不都是开发成本吗

。 追问

2021-11-16 14:49

那可扣除项目为什么分成地价款和开发成本

朴老师 解答

2021-11-16 14:55

同学你好
地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。
一般计税销售额计算公式：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
（一）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
（二）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
（三）支付的土地价款包括：
1.指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（四）支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。
（五）扣除凭证
1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（六）其他
1. 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
2. 房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
3.房地产开发企业转让未完工的房地产项目，采用一般计税方法，土地价款如何进行扣除？
可以在增值税纳税义务发生时扣除，由于土地价款对应的开发产品/成本已全部结转销售，土地价款应一次性全部抵减。

。 追问

2021-11-16 15:09

可扣除项目分1.开发成本 2.地价款03.开发间接费用 4.与转让房地产有关的税金，这样可扣除项目不是会形成地价款重复扣除吗

朴老师 解答

2021-11-16 15:20

同学你好
扣除一次就行了