房地产企业收到的税票有哪些

房地产企业收到的税票有哪些

答：一、工程发包的发票取得

1、大包合同的发票取得。

房地产企业如果将工程发包给建筑企业（包工包料），那么建筑企业开具的发票，应该全额按10%或者3%开具发票，区别就在于老项目（或甲供）与新项目。

同时，需要提醒到大家，总局2016年第23号公告规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。而在土地增值税的规定（总局2016年70号公告）也是非常明确的，对发票的备注栏未注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，土增税不得税前扣除。

2、甲供工程的发票取得。

在营改增之前甲供部分是需要建筑企业交纳营业税，营改增之后不存在这个问题。营改增初期，为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易征收，那么房地产企业可能取得的就是3%的增值税发票。而根据财税〔2017〕58号文件的规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。使得建筑企业只可以简易计税（不可以选择），房地产企业就只能取得3%的增值税发票。

二、总分包工程的发票开具

建筑企业总包纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，计算应缴纳的税款。但是，给房地产企业开具发票时，需要全额开具。

案例:A公司承包一项甲供工程，2018年1月结算款600万，支付给分包方240万，其中分包方自产材料200万，人工40万，问发票该如何开具？如果分包方的材料是外购的，又该如何开票呢？

我们先来讲讲分包方自产材料的处理方式：A公司按差额征税，A公司取得600万工程款，分给分包方240万，那么A公司的税款为： (600-240)÷1.03×0.03=10.49万

有些穗友就提出了疑虑：对于总包方取得的200万自产货物的发票（税率16%），是不是不可以抵减总包方的工程款收入？这是一个误解，按照税法的规定，分包方自产的货物也是分包工程款的一部分，即使发票是货物的发票，因此这部分也是可以抵减的。

当然，如果分包单位材料纯粹是外购，那么这240万可以理解为完全外包，差额纳税扣除240万就不存在任何争议。

三、混合销售的发票开具

房地产企业如果向商贸企业采购玻璃幕墙（外购），同时对方提供安装的，应该全额按照销售货物开具发票，房地产企业应该取得16%的增值税发票。

但是，如果商贸企业自产玻璃幕墙，销售给房地产企业并提供安装服务的，就需要分别给房地产企业开具销售货物发票（税率16%）及提供建筑劳务发票（税率10%征收率3%）。【总局公告2017年第11号-关于进一步明确营改增有关征管问题的公告】

另外，有一种特殊情况需要大家格外注意，即关于电梯销售及安装税务总局有特殊的相关规定：

一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

四、挂靠经营发票开具

案例：自然人A以建筑企业B的名义承揽了一项工程，B签订合同并开具发票，那么B开具的发票是否属于虚开呢？

根据国家税务总局公告2014年第39号的规定：

1、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；

2、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；

3、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。

符合以上规定的不属于虚开发票；因此对于A以B的名义承揽工程，并且B签订合同，那么收取工程款的就是B，所以这种情况不属于虚开发票。

五、集团内部共享资质发票的开具

例：建筑集团总部中标，授权给分公司施工，那么发票该如何开具，是否会涉及到虚开？

总公司中标，由分公司施工，发票应由实际施工的分公司开具，不属于虚开发票，并且这个发票是允许抵扣进项税的。

根据国家税务总局公告2017年第11号的规定，建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。

房地产开发企业收到预收款应该怎么开票

按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。

因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：

允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）

房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）

有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。（新疆、江西等）

国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……

（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……

按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。

以上详细介绍了房地产企业收到的税票有哪些，也介绍了房地产开发企业收到预收款应该怎么开票。作为一名房地产企业的税务会计，一定要明白房地产企业是可以取得很多税票的，这些税票很多都是可以抵扣进项税的。如果你不是很明白，那么咨询一下会计学堂在线老师吧。