按揭贷款未到位是否应确认收入？

【问题】

理论上开发产品已经交付，可以说明企业取得了向客户索取款项的凭据(权利)，应按房屋价款确认收入的实现。但是《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条第三款规定，“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”，请问上述条款如何理解?

【解答】

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：……(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

如：A房地产开发企业采取银行按揭方式现房销售，5月出售10套住房并办理入住手续，销售合同或协议约定的价款1200万元，收取首付款800万元，银行按揭400万元尚未收到。会计应确认销售收入1200万元，应收账款400万元。税务应确认销售收入800万元，400万元余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。